‘초고층의 저주’ 오나…단계적 개발 필요

용산국제업무지구에는 세계 최초로 45층 건물을 잇는 1.1㎞ 스카이트레일(보행전망교)이 설치된다. (서울시 제공)

우려의 목소리도

‘초고층의 저주’ 오나…단계적 개발 필요

용산국제업무지구 개발이 본궤도에 올랐지만 우려의 목소리도 적잖다.

워낙 규모가 거대한 만큼 사업비가 만만찮다. 공공과 민간을 합쳐 총 51조1000억원에 달한다. 2010년 계획안(31조원)과 비교해 무려 20조원가량 늘었다.

용산국제업무지구 개발을 위해 공공이 14조3000억원, 민간이 36조8000억원가량을 투자해야 하는데 부동산 경기 침체로 자금 조달이 쉽지 않을 것이라는 우려가 나온다. 국공유지인 땅값(8조9000억원)을 제외하고 공공에서 기반시설 조성을 위해 마련해야 할 돈만 5조4000억원이다. 서울시는 “SH공사에서 회사채를 발행해 3조원가량 투입하고, 나머지는 토지 분양 대금으로 충당하겠다”는 입장이지만 토지 분양이 순조로울지는 의문이다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크로 서울, 수도권 인기 지역 개발 사업마저 난항을 겪는 상황이라 용산 개발 사업 역시 자금 조달 리스크에 휘말릴 수 있다는 시선이다.

한태욱 전 동양미래대 경영학부 교수는 “용산국제업무지구는 워낙 초대형 프로젝트라 원활한 사업비 조달이 우선돼야 한다. 코레일과 SH공사가 시행사로써 제대로 된 사업 수행 능력을 갖췄는지 우려되는 만큼 사업 추진에 앞서 명확한 마스터플랜을 마련하는 작업이 필요하다”고 강조한다.

개발 사업의 핵심인 100층 랜드마크를 두고서도 말이 많다. 막대한 PF 부담과 공사비 증가로 사업이 흔들릴 경우 자칫 ‘초고층의 저주’에 휘말릴 수 있기 때문이다. 앞서 2010년 당시 개발 사업을 추진할 때도 일명 ‘트리플원’으로 불린 111층짜리 랜드마크가 계획안에 포함된 바 있다. 초고층 빌딩을 지으려면 일반 건축물과 다른 자재, 공법을 적용해야 해 사업비가 기하급수적으로 불어난다.

이 때문에 용산 개발이 성공하려면 용산국제업무지구를 한꺼번에 하는 통개발이 아닌 단계적 개발로 전환해야 한다는 의견도 나온다. 워낙 규모가 큰 만큼 몇 개 지구로 나눠 개발하면 사업자 부담이 줄어들고 실현 가능성이 높아질 것이라는 전망이다. 윤재호 대표는 “용산국제업무지구 개발은 구역을 나눠 차근차근 진행하되 부족한 사업성을 채우려면 주거 비중을 높이는 것이 바람직하다. 대폭 오른 공사비와 고금리 금융비용을 감안해 주거 비중을 적어도 70% 이상으로 상향 조정해야 한다. 이를 위해 용산국제업무지구 토지 매각 시 용도 규제를 최소화하는 것도 방법”이라고 말한다.

“용산국제업무지구 개발 과정에서 주변 토지를 수용할 때 과도한 보상 요구가 사업 걸림돌로 작용할 수 있다. 과거 사업 무산 사례를 반면교사로 삼아 서울시뿐 아니라 정부, 민간 기업도 함께 나서서 민관산학 협동 개발 체제를 구축해야 한다. 일본 도쿄 복합상업지구인 롯폰기힐스, 미드타운 등 해외 개발 성공 사례를 벤치마킹할 필요가 있다.” 고종완 한국자산관리연구원장 의견은 눈길을 끈다.

용산역에서 바라본 그린스퀘어. (서울시 제공)

[본 기사는 매경이코노미 제2247호 (2024.02.21~2024.02.27일자) 기사입니다]