지난해 토지 매매 역대 '최저'…'토지거래허가제' 풀릴까

지난해 전국토지매매거래량 113만6000건
서울, 2년 연속 10만건 아래
尹대통령, 군사시설보호구역 해제
토지거래허가제도 손 볼지 관심

63빌딩 전망대에서 바라본 서울 동부 이촌동 아파트 모습. 사진=김현민 기자 kimhyun81@

지난해 전국 토지 매매 거래량이 역대 최저치로 추락했다. 토지 실거래 자료를 수집하기 시작한 2006년 이후 17년만에 불어닥친 거래 한파다. 특히 서울의 경우 2년 연속 토지매매거래량이 10만건을 밑돌면서 부동산 경기 회복을 위해 토지거래허가제(이하 토허제)를 풀어야 한다는 목소리가 곳곳에서 나오고 있다.

토지 매매건수·가격 모두 최저 수준

27일 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 토지 매매거래량은 113만6000건을 기록했다. 부동산 경기 호황이었던 2020년 221만9000건과 비교하면 반토막 수준이다.

서울의 토지 거래도 급감했다. 2020년 22만7000건에서 2021년 18만1000건으로 내려오더니 2022년과 2023년에는 각각 9만6000건, 9만3000건으로 수직낙하했다. 지난해 거래건수는 지난 10년(2012~2021년) 연간 평균치인 20만건의 절반에도 못 미친다.

김태환 KB금융지주경영연구소 연구원은 "공사비 상승과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크 부상, 경기 불확실성 확대로 건설 경기가 크게 위축된 결과"라며 "시장 여건을 감안할 때 단기간에 매수심리와 거래 확대로 이어지기는 힘들 것으로 보인다"고 분석했다.

토지 가격 상승 폭도 금융위기 이후 최저 수준을 기록했다. 지난해 토지 가격 상승률(전년 대비)은 0.82%에 그쳤다. 그나마 서울(1.11%)과 수도권(1.08%)의 가격 상승률은 1%대를 기록했다. 그러나 이 역시 직전 10년 평균치(서울 3.84%·수도권 3.61%) 보다는 훨씬 떨어지는 수준이다.

군사시설 보호구역 해제한 정부, 토허제는?

토지 거래에 한파가 몰아치면서 토허제 해제에 대한 관심도 커지고 있다. 시장 정상화를 위해 이 제도를 풀 필요가 있다는 것이다. 최근 윤석열 대통령의 행보는 이 같은 기대감을 더욱 키우고 있다. 윤 대통령은 지난 21일 민생토론회에서 비수도권의 그린벨트를 대거 풀겠다는 방침을 밝힌 데 이어, 26일에는 강남·서초·송파구 일대 46.4㎢(약 1400만평)를 포함한 총 339㎢의 군사시설 보호구역을 해제하겠다고 했다. 강남 노른자 땅의 대규모 재개발까지 가능해졌다.

토허제는 땅 투기를 억제하기 위한 장치로 서울시와 국토교통부가 지정한다. 허가제 적용 지역의 경우 주택·상가·토지 거래 후 2년간 실거주 또는 운영해야 한다. 임대를 놓거나 전세를 끼고 사는 ‘갭투자’가 불가능하다. 현재 서울 시내에서는 주요 재건축단지가 있는 양천구 목동, 영등포구 여의도동, 성동구 성수동, 강남구 압구정동 등이 토허제 구역으로 지정돼 있다. 이들 구역은 오는 4월26일 지정기간이 끝난다. 용산구 이촌동·한강로1~3가·용산동3가는 5월19일, 강남구 삼성동, 청담동, 대치동과 송파구 잠실동은 6월22일에 지정 만료를 앞두고 있다.

이 지역 주민들과 부동산 업계 관계자들은 거래가 더 위축되는 것을 막기 위해 제도가 연장되면 안 된다고 강조한다. 목동의 한 주민은 "같은 동네에서 이사를 하고 싶어도 토허제 때문에 이사를 갈 수 없다"며 "이미 집값은 떨어지고 있는데 얼마나 집값을 더 잡겠다고 실거주 거래를 제한할 건지 이해할 수가 없다"고 토로했다.

강남의 한 공인중개사 사무소는 "봄 이사 철인데 물건 보러오는 사람이 없다"며 "토허제부터 풀어줘야 이사를 할 수 있을 텐데, 정부가 이런 상황에서 재건축 활성화 정책만 내놓고 탁상행정을 하고 있다"고 비판했다. 부동산 업계 관계자는 "정부도 가격이 떨어지는 것보다 거래가 안 되는 걸 더 걱정하고, 토허제는 시장이 너무 과열 될까 봐 도입한 거라 지금 같은 상황이면 충분히 해제를 고려할 만하다"고 전했다.

효과 있을지 의문이란 지적도

토허제를 풀어준다고 해도 워낙 시장이 꽁꽁 얼어붙어 효과가 있을지 의문이라는 지적도 나온다. 정부는 지난해 11월 서울 강남구와 송파구의 비(非)아파트를 대상으로 토허제를 해제했지만, 거래는 정상화하지 못했다.

한문도 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 "현재는 시장 참여자들이 미래의 가격 상승을 기대할 수 없는 토지·주택 가격 수준이 이어지고 있고, 경제 둔화로 인한 총체적인 매매심리도 위축됐다"며 "부동산 가격은 정부가 올리려 하면 내려가고, 내리려 하면 올라간다는 통설까지 고려하면 토허제를 해제한다고 해도 큰 효과가 나타나기는 힘들 것"이라고 말했다

심나영 기자 sny@asiae.co.kr