“땡큐 스타필드” 경기 남부서 가장 핫한 그곳, 수원 화서역 일대 [감평사의 부동산 현장진단]

서울 지하철 1호선 화서역 1번 출구로 나오면 대로변 넘어 비교적 익숙한 모양의 건물이 눈에 띈다. ‘스타필드 수원’이다. 화서역에서 도보 3분 거리에 위치한 ‘스타필드 수원’은 지난 1월 26일 개장해 여러모로 화제를 모으고 있다. 개장 후 첫 주말 3일 동안 약 30만명이 방문했으며 개장 열흘 만에 방문객 수는 84만명을 넘어섰다.

행정구역상 수원특례시 장안구 정자동에 위치한 ‘스타필드 수원’은 경기 남부 지역 최대 규모 복합쇼핑몰이다. 신세계프라퍼티 측은 ‘스타필드 수원’이 MZ세대에 특화된 ‘2세대 스타필드’ 첫 매장이라고 강조한다.

스타필드 수원은 지역 경제 활성화에도 톡톡히 기여하고 있다. 방문객이 늘어나면서 화서역 일대 상권도 이전과 비교해 활성화됐다. 신세계프라퍼티에 따르면 인근 화서역 먹거리촌은 스타필드 개장 후 매출이 2~4배 늘어난 것으로 나타났다.

흥미로운 점은 스타필드 수원 개장이 유통가뿐 아니라 지역 부동산 시장에도 적잖은 영향을 주고 있다는 사실이다. 인근 부동산 공인중개소 관계자들은 스타필드 효과에 신분당선 연장 등 호재가 겹치며 화서역 일대가 경기 남부에서 가장 주목받는 지역이 됐다고 입을 모은다. 화서동 A공인중개소 관계자는 “지금 부동산 시장이 상당히 침체됐지만 이 지역은 스타필드 개장 후 조금씩 문의가 들어오고 있다”며 “일부 신축 단지 집주인들은 시세 대비 훨씬 높은 가격에 매물을 내놓는 등 분위기가 달라졌다”고 말한다.

스타필드 수원이 지역 부동산 시장을 흔들고 있다는 전언이다. 개장 후 주말과 연휴 동안 수십만 명이 방문하는 등 지역사회에서 큰 화제를 모으면서 주변 단지에도 적잖은 영향을 주고 있다. 화서역을 중심으로 선호도가 높은 아파트는 문의 전화가 늘어나고 있으며 호가 역시 조금씩 오르는 추세다.

현재 스타필드 수원이 위치한 1호선 화서역은 신분당선 연장안이 확정된 상황이다. 신분당선 광교~호매실 연장 사업은 신분당선 광교중앙역과 수원 호매실지구를 연결하는 총 길이 10.1㎞의 일반철도다. 수원 영통구·팔달구·장안구·권선구를 거치며, 총 4개의 정차역이 들어설 예정이다. 수원 팔달구 우만동, 장안구 조원동(SB07), 팔달구 화서동(SB08), 권선구 금곡동(호매실지구, SB09)을 지난다. 실수요자들의 선호도가 높은 신분당선 통과가 확정되고 스타필드 수원이 개장하면서 화서역 일대는 들뜬 분위기다. 여러 호재로 화서역 일대가 영통구 광교신도시와 함께 수원을 대표하는 주거지역으로 거듭나고 있다는 분석이 나온다.

스타필드 효과로 화서역 일대 부동산이 들썩인다. 사진 왼쪽이 스타필드 수원, 오른쪽은 화서역파크푸르지오. (윤관식 기자)

스타필드 효과에 들뜬 화서역 일대

시장 침체에도 문의 꾸준히 늘고 있어

화서역을 등지고 스타필드 수원 쪽으로 걸어가면 주변에 여러 아파트 단지가 모여 있다. 우선 ‘스타필드 수원’과 바로 인접한 ‘화서역푸르지오브리시엘’은 지난해 9월 준공한 신축 아파트다. 총 665가구로 단지 규모는 크지 않지만 ‘스타필드 수원’과 가장 가까우면서도 이 일대에서 가장 최근 지어진 아파트다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 화서역푸르지오브리시엘 전용 104㎡는 지난해 11월 14억2500만원에 손바뀜했다. 해당 면적 호가는 14억~15억원 수준이며 전용 84㎡의 경우 호가는 11억원 전후로 형성됐다.

이 단지 분양 가격은 전용 84㎡의 경우 7억원대 초반, 전용 104㎡ 분양 가격은 8억원대 중반이었다. 준공한 지 반년가량 지났지만 분양가와 비교해 약 3억~4억원 오른 가격에 호가가 형성되고 있다.

호가는 높게 형성돼 있지만 세금 문제로 거래는 아직 제대로 이뤄지지 않고 있다는 것이 인근 공인중개사들 설명이다. 정자동 B공인중개소 관계자는 “입주한 지 얼마 지나지 않아 지금 당장 팔기에는 세금 부담이 커 조금 더 지켜보자는 집주인이 많다”며 “급매물 문의가 조금씩 들어오지만 시장 자체가 전반적으로 침체돼 매수자 역시 높은 호가에 선뜻 거래하려고 하진 않는 상황”이라고 분위기를 전한다.

화서역푸르지오브리시엘은 화서역과 스타필드 수원에서 가깝다는 이유로 주목받지만 이 지역 랜드마크 단지는 따로 있다. 스타필드 수원에서 대유평공원 방향으로 고개를 돌리면 그다지 멀지 않은 곳에 대단지 아파트가 자리 잡고 있다. ‘화서역파크푸르지오’다. 화서역 일대나 수원은 물론, 수도권 전역에서도 가장 주목받는 단지 중 하나다.

2355가구로 구성된 화서역파크푸르지오는 수원시 장안구에서도 보기 드문 대단지다. 스타필드 수원과 도보 3분, 화서역까지 도보 5분 거리에 위치했다.

화서역파크푸르지오의 가장 큰 장점은 공원에 둘러싸인 ‘숲세권’ 단지라는 점이다. 대유평공원 안에 위치해 단지 주변이 녹지 공간으로 조성됐다. 2021년 8월 준공한 신축 단지로 주변에는 송림초, 명인중 등 학교도 가깝다. 대단지에 역세권, 숲세권, 초품아(초등학교를 품은 단지)에 스타필드까지 입점하면서 요즘 실수요자들이 선호하는 모든 장점을 다 갖췄다는 평가를 받는다.

화서역파크푸르지오는 준공 후 꾸준히 가격이 올랐다. 전용 84㎡는 지난 1월 10억1000만원에 거래됐다. 해당 면적 실거래 가격이 10억원을 넘어선 것은 이번이 처음이다. 현재 나온 매물은 대부분 호가가 11억원 전후로 형성됐다. 한국부동산원 매매 시세에 따르면 2월 1주 기준 해당 단지 전용 84㎡는 평균 변동액이 상승한 것으로 나와 있다. 지금과 같은 침체기에 주간 단위로 가격이 상승한 단지를 찾기는 쉽지 않다는 점을 감안하면 실수요자 선호도가 높은 단지임을 짐작할 수 있다.

전용 59㎡의 경우 7억원 후반대에 거래됐으며 호가는 8억~9억원 수준에 형성되고 있다. 정자동 C공인중개소 관계자는 “스타필드 수원이 개장하고 화서역 신분당선이 확정되면서 화서역파크푸르지오 집주인들은 현 수준에서 집값이 더 오르면 올랐지, 더 내릴 이유는 없다고 생각하고 있다”며 “일단 좀 더 지켜보겠다면서 오히려 매물을 거두는 집주인도 있다”고 말했다.

주변 구축도 관심 높아져

화서주공3~5단지 입지는 더 좋아

화서역 일대에는 화서역파크푸르지오와 같은 신축 아파트만 있는 것은 아니다.

화서역과 스타필드 수원, 화서역 먹거리촌이 도보 1분 거리에 있는 화서주공3~5단지는 투자자 사이에서 꾸준히 주목받은 단지다.

3개 단지는 총 2282가구(3단지 582가구, 4단지 1314가구, 5단지 386가구)로 대부분 1990년대 중후반에 준공한 구축 단지다. 최고 층수 18~20층으로 용적률이 비교적 높아 대지지분이 낮다는 단점이 있지만 입지가 워낙 좋아 수원 재건축 잠룡 중 하나로 꼽힌다.

이 중 가장 인기 있는 단지는 4단지다. 가구 수가 많고 단지와 초·중·고등학교가 모두 연결됐다. 스타필드 수원까지 직선거리 200m, 화서역 1호선까지 거리는 250m, 신분당선역 출입구와 거리는 약 100m에 불과하다. 입지만 놓고 보면 화서역 일대 아파트 단지 중 가장 좋다는 평가를 받는다.

1997년 준공한 4단지는 대부분 전용 59㎡로 구성됐다. 2021년 부동산 경기가 한창 좋을 때 이 단지 전용 59㎡는 6억원 후반대에 거래되기도 했다. 지금은 당시와 비교하면 가격이 소폭 하락했지만 스타필드 수원 개장과 함께 신분당선 이슈로 다시 주목받고 있다. 지난 1월 해당 면적은 5억2800만원에 거래됐으며 현재 나온 매물은 6억원 전후로 호가가 형성됐다.

업계 한 관계자는 “화서주공아파트는 화서역에서 가장 가까운 아파트면서 동시에 대로변만 건너면 스타필드 수원에 갈 수 있다는 입지적 장점 때문에 수원 구축 중 가장 이름값이 높은 단지”라며 “용적률이 높고 대지지분이 낮아 사업성은 떨어지지만 주민의 재건축 의지가 높고 주변 신축 가격이 워낙 비싸게 형성되고 있는 만큼 향후 행보를 지켜볼 만하다”고 말했다.

강승태 감정평가사

[본 기사는 매경이코노미 제2247호 (2024.02.21~2024.02.27일자) 기사입니다]