아파트 '깡통전세' 주의보… 위험 거래 비율 25% 넘어

전세가율 80% 이상인 거래 비중
전북(57.3%)·충북(55.3%)·경북(54.2%)
매매가와 전세 가격 차이도 점점 줄어

아파트 매매 가격이 하락하고 전세가격이 상승하면서 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 80% 이상인 '깡통전세' 거래 비율이 25%를 넘어섰다.

분기별 아파트 매매-전세 평균거래가격 차(자료=부동산R114). 2월14일 조사결과로 각 분기 중 동일단지, 동일면적에서 매매 및 전세거래가 모두 1건 이상 발생한 사례를 분석했음.

19일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 전세가율이 80% 이상인 거래 비중이 2023년 2분기 19.4%에서 지난해 4분기 25.9%로 6.5%p 증가한 것으로 나타났다.

4분기 전세가율이 80% 이상인 거래 비중은 전북(57.3%), 충북(55.3%), 경북(54.2%), 경남(48.1%) 등 지방 위주로 높게 나타났다. 서울(5.1%), 세종(7.5%), 제주(12.9%), 경기(19.0%), 인천(19.9%) 등은 낮은 편이었다.

매매가와 전세가 간 격차도 점점 줄어들고 있다. 동일 아파트 단지·면적에서 매매와 전세 거래 모두 1건 이상 체결된 사례를 분석해보니 작년 1분기 6847만원에서 3분기 1억1587만원으로 크게 벌어졌다가 4분기에는 5325만원로 감소했다. 올해 1월 기준으로는 4332만원으로 줄었다.

지역별 매매와 전세 가격 차는 4분기 기준 서울이 4억6592만원으로 가장 크고 경북(427만원)이 가장 적다. 전북(922만원), 충북(1541만원), 충남(1763만원). 경남(1873만원), 전남(2588만원), 강원(2764만원) 순이다.

권역별 매매-전세 가격차는 수도권 1억7599만원, 지방은 4743만원으로 집계됐다.

전세와 매매 간 가격 차이가 줄어들면 깡통전세 문제가 발생할 수 있다. 특히 주택시장이 위축된 지방에서 전세가율이 높게 형성돼 있다는 점을 감안하면 갭투자 등 투자 수요 활성화보다는 깡통전세를 경계할 필요가 있다.

시세 대비 저렴한 급매물 위주로 매매 거래가 이뤄지고, 전세는 이전 대비 오른 가격으로 계약되고 있어 실거래가로 파악한 깡통전세 비중이 실제보다 더 많은 것으로 계산될 수 있다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "아파트값 하락, 전셋값 상승으로 전세가율이 상승하고 있다는 점을 감안하면 지방 소도시 중심으로 깡통전세에 대한 경각심을 가질 시점으로 판단된다"며 "이런 주택은 전세금 보증보험 가입이 제한되거나, 보증금 반환이 어려울 수 있어 거래를 할 때 각별한 주의가 요구된다"고 말했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr