[뉴욕다이어리]NYCB 위기에 기름 부은 美 임대료 규제법

미국 뉴욕 지역은행인 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)의 주가가 최근 보름 만에 반토막이 났다. 상업용 부동산 침체가 원인이었다. 코로나19 이후 재택근무 확산으로 인한 공실률 상승, 고금리로 인한 차입비용 증가에 상업용 부동산 대출 부실이 크게 늘어난 탓이다. 건물주들은 은행에 돈을 갚기 어려워졌고, 은행은 거액의 돈을 떼이면서 파산 우려가 일파만파 번졌다.

눈길을 끄는 건 NYCB의 부동산 대출 부실에는 상업용 부동산 침체뿐 아니라 또 다른 이유가 숨어있다는 사실이다. 바로 뉴욕시의 반(反)시장적 임대료 규제법이다. 현재 NYCB 전체 대출 가운데 20%인 180억달러(약 24조원)가량의 담보는 임대료 규제법을 적용받는 '임대료 안정화 아파트'다.

현재 뉴욕시에 있는 임대료 안정화 아파트는 약 100만채다. 살인적인 물가로 유명한 이 도시의 주거비 안정을 위해 뉴욕시는 임대업자에게 세제 혜택을 주는 대신 임대료 인상폭을 제한하는 임대료 안정화 아파트를 도입했다. 임대인과 임차인 입장에서는 모두 '윈윈(win-win)'이다. 임대인이 원하면 언제든지 임대료 안정화 아파트 지정 해제도 가능했다. 아파트를 리모델링해 임차인에게 시장 가격 수준에서 임대료를 올려받을 수도 있었다. 상황이 바뀐 건 2019년 임대료 인상폭을 제한하는 법률이 도입되면서부터다. 뉴욕시는 임대인이 리모델링을 통해 건물 가치를 높여도 임대료를 일정 비율 이상 올릴 수 없게 했다. 지난해 임대료 상승률은 최대 3%로 제한했다. 임대료 안정화 아파트가 줄어드는 것을 막는다는 목적이었다. 건물은 노후화됐고, 유지·관리비는 늘어나면서 부동산 가치가 곤두박질쳤다.

시장에서는 2019년 임대료 규제법 통과 이후 이들 임대료 안정화 아파트의 건물 가치가 30% 넘게 급락한 것으로 보고 있다. 2019년 이전 거래된 가격의 반값이나 그 이하에 거래되는 매물도 적지 않다. 지난달 팔린 맨해튼 어퍼웨스트사이드 소재의 한 임대료 안정화 아파트의 매매가격은 10년 전의 3분의 1 수준에 불과했다. 2019년 법 통과 전 임대료 안정화 아파트에 대출을 공급한 금융기관은 담보가치 급락에 대출 부실을 우려해야 하는 상황이다. 현재 뉴욕시 임대료 안정화 아파트 대출의 14%는 디폴트(채무불이행) 위험에 놓인 것으로 전해졌다. 시장 원리를 무시한 법이 부메랑이 돼 돌아온 것이다.

한국에서도 4년 전 뉴욕의 임대료 규제와 비슷한 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제)이 도입됐다. 세입자는 전월세 계약 2년 후 계약 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 임대료를 종전 계약에서 5% 이상 인상하지 못하도록 한 게 골자다. 오는 7월 임대차 3법의 4년 만기 도래를 앞두고 시장에서는 벌써부터 전세대란이 발생할 수 있다는 우려가 나온다. 집주인들이 신규 계약을 체결할 때 그동안 못 올린 4년치 인상분을 한꺼번에 반영해 보증금을 책정할 수 있어서다. 집주인은 '갑(甲)', 세입자는 '을(乙)'이라는 틀에 박힌 프레임에서 나온 탁상행정의 결과는 뻔하다.

선한 의도가 악한 결과로 이어지는 사례는 셀 수 없이 많다. 정책 입안자들은 한쪽을 누르면 다른 쪽이 튀어나오는 풍선효과를 경계해야 한다. 2020년 임대차 3법 도입 시 문재인 정부는 뉴욕의 임대료 규제를 모범사례로 제시했다. 당시 문 정부가 주목했던 뉴욕시의 임대료 통제법은 현재 미 상업용 부동산 침체와 맞물려 지역은행을 짓누르고 있다. 시장에 반하는 규제는 반드시 부작용을 낳기 마련이다.

뉴욕=권해영 특파원 roguehy@asiae.co.kr