국내 부동산 PF, 높은 시공사 의존 '아킬레스건'

공사 현장.ⓒ뉴시스

우리나라 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 시공사에 대한 의존도가 높아 건설사의 자금 사정이 나빠질 경우 상대적으로 양호한 사업장까지 위험이 전이될 가능성이 크다는 우려가 나온다. 부동산 PF 부실에 따른 위험을 줄이기 위해서는 시장 구조를 개선할 필요가 있다는 제언이다.

9일 한국금융연구원의 '우리나라 부동산 PF 위험에 대한 고찰 및 시사점' 보고서에 따르면 기존 우리나라 부동산 PF는 시공사의 지급보증과 책임분양 등에 의존해 이뤄졌다. 앞서 2011년 저축은행 사태 이후 건설사는 책임준공확약 등 부담이 완화된 신용보강을 제공하게 됐다. 또한 유동화 관련 신용보강을 제공하는 금융기관도 다양해졌다.

하지만 브릿지론이나 본PF의 대주단은 시공사의 신용등급, 시공능력평가순위 등을 고려해 대출 여부를 결정하고, 시공사의 책임준공이나 조건부 채무 인수를 요구하고 있다. 중견·중소 시공사의 경우 경쟁력 확보를 위해 여전히 지급보증 등을 제공하는 경우가 많다는 것이다.

또한 발행 유동화증권의 신용등급이 시공사의 신용등급과 연계되는 경우가 대부분인 상황이다. 증권사가 제공하는 매입보증 등의 신용보강은 시행사나 시공사의 신용등급 하락 시 의무가 면책되는 구조가 많다는 설명이다.

이보미 한국금융연구원 연구위원은 "우리나라의 부동산 PF는 시공사에 대한 의존도가 높기 때문에 건설사의 자금조달 여력이 제한되면 PF 방식의 부동산 개발이 원활히 이뤄질 수 없다"며 "이에 따라 상대적으로 양호한 사업장까지 위험이 전이될 가능성이 크다"고 짚었다.

부동산 PF 부실화에 따른 위험을 완화하기 위해서는 시장원리에 기반한 평가와 지원이 이뤄져야 한다는 진단이다. 장기적으로는 우리나라 부동산 PF 시장 구조를 개선해야 할 필요도 제기된다.

이 연구위원은 "건설사나 금융회사의 자금경색으로 인해 상대적으로 양호한 PF 사업장이나 기업까지 위험이 전이되지 않도록 적시에 유동성을 공급할 필요가 있다"며 "동시에 이러한 지원이 부동산 활황기에 무리한 확장을 하지 않고 위험관리에 애쓴 기업에 불이익으로 작용하지 않도록, 평가와 시장원리에 기반한 지원이 이뤄질 필요가 있다"고 부연했다.