75층까지 가능한 1기신도시…속도는 '제각각' [1.10 한달 점검②]

국토부, 시행령 입법예고...용적률 750%까지 풀어
적용 후보지도 51곳→108곳 확대
"사업 진행 가능성 등 지역별 차이 있을 것"

정부가 경기 분당, 일산 등 1기 신도시를 포함한 노후계획도시에서 재건축을 추진하는 아파트는 현행 200% 안팎인 용적률(토지 면적 대비 층별 건축 면적 총합의 비율)을 최대 750%까지 풀기로 했다.ⓒ고양특례시

정부가 경기 분당, 일산 등 1기 신도시를 포함한 노후계획도시에서 재건축을 추진하는 아파트는 현행 200% 안팎인 용적률(토지 면적 대비 층별 건축 면적 총합의 비율)을 최대 750%까지 풀기로 했다. 같은 면적의 토지에 재건축을 한다고 가정하면 20층이던 아파트를 헐고 최고 75층까지 지을 수 있게 된다는 의미다.

적용 후보지도 기존 51곳에서 108곳으로 늘어 총 215만가구가 대상이 될 전망이다.

국토교통부는 1.10 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안(1.10대책)의 후속조치로 이 같은 내용의 '노후계획도시 정비 특별법' 시행령 제정안을 이달 1일부터 입법 예고했다. 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하는 선도지구는 지정 기준을 5월 중 공개하고 연내 지정한다는 방침이다.

단일 택지개발지구로 100만㎡ 이상이고 조성 후 20년이 지난 택지는 51곳이었지만, 국토부가 시행령에 개발사업 및 인·연접 지역을 포함하면서 안산 반월, 창원 국가산단 배후도시 등 최대 108곳에 특별법 적용이 가능해졌다.

구체적으로 서울 9개, 경기 30개, 인천 5개 등 수도권 44개와 지방 64개 등이다. 서울에선 개포, 목동, 고덕, 상계, 중계, 수서, 신내, 가양 등이 적용 대상이다. 경기에선 구리 교문·토평·인창 일대, 수원 권선·매탄 일대, 용인 기흥 일대 등이 특별법 대상에 속한다. 인천도 만수 일대, 부평 일대 등이 적용대상으로 포함됐다.

특별정비구역이 되면 각종 건축규제가 완화된다. 가장 먼저 법정 상한선의 1.5배까지 용적률을 적용할 수 있게 된다. 주거지역의 용적률 상한선은 200~300%이고 준주거지역은 500%다.

예컨대 3종 주거지역에 속한 아파트가 종(種) 상향을 통해 준주거지역이 되고, 특별법의 인센티브까지 받으면 최대 750%를 적용받을 수 있게 된다. 현재 용적률이 200%, 20층인 아파트를 재건축할 때 이론적으론 최대 75층까지 건축할 수 있게 되는 것이다. 종 상향을 하지 않더라도 최대 450%까지 용적률을 높일 수 있다.

하지만 이번 시행령 개정으로 1기 신도시 재건축에 대한 기대감이 높아진 것은 사실이나, 지역별로 차이가 있을 것으로 보인다. 특히 대상지에 해당되더라도 지자체가 분할·결합 등을 통해 노후계획도시 범위를 설정하는 과정에서 대상이 달라질 수도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "1기신도시, 양천구 목동, 노원구 상계·중계·하계동 등지는 정비사업의 모범사례 및 롤모델 역할을 할 선도지구에 관심이 집중될 전망"이라며 "사업추진속도가 비교적 빠르고 정부 및 지자체 차원에서도 적극적인 사업지원이 예상되므로 해당 아파트 단지에 대한 수요자 관심과 자산가치 기대가 상당할 것"이라고 전망했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "노후계획도시의 정비와 공급이 원활하게 되도록 대상지역을 확대하고 안전진단 및 건축규제 등을 대폭 완화함으로 사업 속도를 높였다"면서도 "정비 사업의 특성상 사업성이 높아야 빠른 사업이 가능한데 현재는 사업성이 나오지 않는 경우가 많기 때문에 이에 따른 지역별 속도 차이가 있을 수 있다"고 봤다.

그는 "노후계획도시 정의를 구체화하면서 특별법 적용을 받을 수 있는 대상을 확대했으나, 서울, 경기도 분당·일산 등 조합원들과 일반 수요자들의 관심도가 높은 지역과 그렇지 않은 지역, 공급 과잉 지역 등의 사업 진행 가능성 및 속도에는 차이가 있을 것"이라고 지적했다.

▲<규제 완화에도 냉기 도는 비아파트 시장 [1.10대책 한달 점검③]>에서 이어집니다.