[논단]주택공급 목표가 없는 나라

저출생·저성장 중요한 시점
2032년까 3차 중장기 계획 없어

윤석열 정부 부동산 정책의 핵심이자 대선 공약이었던 1기 신도시 재건축 특별법이 ‘노후계획도시법’으로 지난해 통과가 됐을때 정부는 당초 100만㎡ 이상의 택지개발지역은 51개라고 발표했다. 그런데 법의 시행령을 발표한 지난달 종전 51개 도시지역의 배후-연접 주거지역도 다 포함하도록 해 총 108개로 대상 지역이 늘었다.

노후법에 포함되는 특례지역의 가장 큰 이점은 당연히 ‘용적률 제한’이다. 현행 국토계획법상 일반주거 3종 300%, 준주거 500%라는 상한 용적률이 있음에도 불구, 노후법에 포함된다면 국토법 상한의 150%로 완화가 되니 일반주거 3종은 300%×1.5 = 450%, 준주거는 500%×1.5 = 750%가 된다. 108개 지역에 해당하는 주택의 수가 총 215만가구라는 것이 국토부 설명인 만큼 노후계획도시법이 완전히 작동하고 난 이후의 주택공급은 그 2배 수준에 육박할 것이라는 말이 나온 것도 노후법이 갖는 용적률 특례상 증가용적률이 높아서다.

다만 이런 수준의 구도심 주택공급이 미래의 우리나라 환경에서 수요공급 균형을 맞추는 공급인지에 대해서 검토해볼 필요가 있다. 특히 수요공급에 대한 정부의 기본 계획이 발표되지 않으면서, 해당 주택의 공급이 과공급인지 부족한지 등에 대한 판단을 할 수 없다는 것이 문제다.

정부의 주택공급계획은 중장기 계획을 통해서 이뤄진다. 현재까지 발표된 주택공급계획은 2차수급계획인데, 이는 2013~2022년의 기간에 수급계획을 발표한 것으로 박근혜 정부에서 발표됐고, 문재인 정부에서 개정됐다.

문제는 지난해부터 2032년까지는 3차 중장기 주택수급계획 기간인데, 이 기간의 공급계획이 현 정부에서 아직 발표하지 않은 것에 있다. 이 기간의 수급계획이 중요해진 것은 그간 통계청의 인구추계와 가구추계를 포함한 우리나라의 중장기 주택시장 기반에 저출산과 저성장이라는 매우 중대한 화두가 발생해서다. 만약 주택시장에 구조적 수요위축이 찾아왔다면 이 상황을 인지하고 그에 상응하는 주택을 공급해 균형을 찾아야 하는데, 그 기준을 모른다는 얘기다.

10년간의 계획이 발표되지 않자, 국내 건설사들은 여러 컨설팅 기관이나 주요 연구 기관 등에 시장전망을 맡기고 있다. 국내에서 사업을 수행할 주택공급 사업자들이 환경이 달라진 것 같고 물량을 줄여야 할 것 같은 인지 속에 근거를 스스로 찾느라 허덕이는 중이라는 것이다. 당초 늦어도 지난해 말에는 발표됐어야 할 주택수급계획이 미발표 중이라는 것은, 정부가 기본적으로 할 것도 안하고 있다는 의미로도 읽힌다.

이런 국면에서 노후계획도시법의 시행령을 발표하면서, 대상지역이 51개에서 108개로 증가했고, 해당 주택이 215만가구라고 생색내듯 발표한 것은 어쩌면 국내 주택시장 과잉공급의 물꼬로 연결될 수도 있다는 우려를 낳는다. 일본 등지에서는 경기침체에 들어가기 시작했던 1990년대 초반 지속적으로 주택을 인허가했는데, 이로 인해 공실에 따른 몸살을 앓기도 했다.

용적률 450%, 750% 등 화려한 수사보다, 기본에 충실해서 우리의 중장기 주택수급계획 상 현재의 여러 정책들이 과잉공급의 단초가 될지 아닐지 내부적으로 검토해야 할 시점이다. 또 적정한 공급목표의 공표를 통해 민간 사업주체들이 주택공급의 기반인 토지확보부터 인허가 등 경영계획을 수립하는 데 활용할 수 있도록 해야 한다.

채상욱 커넥티드 그라운드 대표