[용산국제업무지구 개발]2010 vs 2024년 개발계획 다른점은

민간주도→ 공공·민간 단계적 시행
서부이촌동은 사업구역에서 제외
평균 용적률 745%→900%까지 높여
주거비율 30%, 6000가구 공급

5일 공개된 용산 국제업무지구 개발계획은 2010년 계획과 두 가지 차이점이 있다. 서부이촌동을 개발구역에서 제외했다는 점과 공공과 민간이 단계적으로 사업을 시행한다는 점이다. 지난 계획에서 발생했던 서부이촌동 아파트 보상 문제, 민간 중심 개발에 따른 사업 추진 동력 부진 등의 문제에 대한 보완책을 반영한 결과로 분석된다.

용적률 최대 1700%, 주거 비율 30%로 상향

오세훈 시장은 2022년 7월 용산국제업무지구 개발 가이드라인을 공개한 지 1년 6개월 만에 개발계획을 5일 공개했다. 당시 가이드라인에는 이촌동을 제외한 용산정비창과 용산역 후면부지, 한전 부지, 한강철교 북단 선로를 포함한 49만3000㎡ 부지에 업무, 상업, 주거 용도를 갖춘 업무지구로 복합 개발한다는 내용이 담겼다. 이번 발표에서도 서부이촌동을 제외한 49만5000㎡를 사업지로 정했다. 서부이촌동이 개발 대상으로 포함됐던 2010년 계획에서는 사업지 대상의 규모가 51만㎡였으나 크게 줄었다. 서부이촌동 아파트 보상 문제가 결국 사업 추진에서도 걸림돌이 되었던 전례를 되풀이지 하지 않기 위한 조치로 분석된다.

토지 용도 면에서는 중심상업지구 비율은 23.8%로 기존보다 2배 이상 늘렸다. 중심부인 국제업무존에 들어서는 건축물 높이는 랜드마크 건물에 100층 이내까지, 그 외 국제업무존에는 80층 내외, 업무복합존 60층 내외, 업무지원 40층 내외까지 건립할 수 있도록 했다.

평균 용적률도 745%에서 900%로 높였다. 국제업무존 2개 블록에 민간 사업자가 혁신 디자인을 제안할 경우 용적률을 최고 1700%까지 높일 수 있다. 이를 적용하게 된다면 지구 평균 용적률은 900%까지 올라간다. 주거 비율도 2010년 안에는 연면적의 19%(약 3000가구)였지만 이번 계획에서는 30%로 상향되면서 최대 6000가구까지 건립할 수 있게 됐다.

사업비 규모도 31조원에서 51조1000억원으로 20조원 이상 늘어난다. 이중 보상비와 기반시설비 등을 포함한 공공에서 집행하는 사업비가 14조3000억원, 민간 사업자들이 토지 매입비와 건축비 등에 투입하는 사업비가 36조8000억원에 이른다.

이번 개발계획에서는 국제업무존 용지 30%·업무복합 35%·업무지원 35%로, 업무용지 비율이 79%, 주상복합이 21%였던 2010년 안보다 용도 구분이 더 세분되기도 했다.

민간개발하다 좌초…여의도와 통개발도 무산

이번 계획을 통해 코레일(70%)과 SH공사(30%)가 사업 시행을 맡는 부분도 기존 계획과 다른 점이다. 2019년부터 서울시는 용산정비창 개발 가이드라인을 마련하기 위한 용역을 발주해 개발계획을 준비했다. 서울시와 코레일은 현재의 개발 계획의 틀을 마련하기 위해 실무협의를 거쳐 코레일과 SH공사가 도시개발사업을 공동시행하는 것으로 가닥을 잡았다. 사업의 공익성을 확보하고 그간 민간 위주의 사업 추진에 따른 문제점을 해결하기 위한 조치다.

시는 오세훈 시장 재임 1기(2006~2010)에 ‘한강 르네상스 마스터플랜’으로 용산정비창 부지와 서부이촌동 일대를 합쳐 56만6000㎡를 동북아 최대 비즈니스 허브로 키우겠다는 구상을 발표한 바 있다. 당시 시는 민간 주도로 통합개발을 추진했다. 이후 삼성물산·롯데관광개발 등 30개 기업이 컨소시엄으로 드림허브프로젝트금융투자라는 PFV를 설립해 사업을 추진했다. 그러나 금융위기에 따라 부동산 시장이 냉각되고 사업이 지지부진해져 2013년 10월 구역 지정을 해제하는 상황에 이르렀다.

민간개발 방식으로 추진하면서 금융위기라는 외부 악재에다 시행자의 부족한 자본금, 서부이촌동 보상 문제 등 주체 간 의견 조율이 원활하지 못했던 탓에 용산의 알짜 부지는 10년 넘게 방치됐다. 사업 주관사였던 삼성물산이 사업권을 포기하고 코레일이 롯데관광개발에 사업권을 넘겼지만 사업주체 간 갈등과 추가 투자가 지연되면서 결국 사업은 파행되고 말았다. 당시 사업자의 초기 자본금은 전체 사업비의 3.8%에 불과했다.

이후 코레일은 용산정비창 부지 소유권을 가져오기 위한 소송 끝에 2018년 소유권을 되찾기도 했다. 이후 잠잠했던 국제업무지구 개발사업은 박원순 전 시장이 여의도와 용산을 통개발하는 ‘마스터플랜’을 발표하면서 다시 수면 위에 올랐다. 하지만 집값이 폭등하면서 한 달 만에 개발계획이 보류됐다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr