군포 벌터·마벨지구 4천억대 본PF 성사…대우건설 신용공여 원동력

PF 투자 기피 분위기 속 개발자금 모집 성공
유진투자증권 주관 본PF 약정 체결
금리 높지만 서울·경기 우량 건설사 프로젝트엔 자금 돌아

대우건설이 경기 군포시의 대표 재정비 사업인 ‘벌터·마벨지구’ 본 프로젝트파이낸싱(PF) 4250억원 조달에 성공했다. PF 부실 우려로 브리지론에서 본 PF로의 전환이 쉽지 않은 상황에서 프로젝트 자금 조달이 성사돼 주목된다. 시공능력 최상위권인 대우건설이 PF 후순위대출에 신용공여를 제공하면서 투자자 모집이 이뤄진 것으로 분석된다.

5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 벌터·마벨지구 시행사인 서해종합건설(시행사)은 유진투자증권 주관으로 4250억원의 PF 대출을 받았다. 주관사와 시행사는 상환 우선순위에 따라 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 제공한 선순위대출 3950억원과 후순위대출 300억원으로 나눠 투자자(대주단)를 모집했다. 서해종합건설은 조달한 자금으로 사업 인허가를 받기 전 토지 매입 등을 위해 빌려 쓴 브리지론(사다리 대출)을 상환하고 남은 돈을 공사비로 사용할 계획이다.

벌터·마벨지구 사업은 경기 군포시 금정동 146-3번지 일원 대규모 재정비 사업이다. 기존 공업 지역이던 부지에 지하 2층~지상 45층짜리 공동주택 8개동 1072가구와 근린생활 시설을 짓는다. 대우건설이 시공을 맡아 오는 3월 착공에 들어간다. 3년의 공사 기간을 거쳐 2027년 준공할 예정이다. 대우건설은 지난해 10월 서해종합건설과 공사비 2904억원 규모의 계약을 체결했다고 밝힌 바 있다.

이번 PF 후순위대출의 만기는 내년 1월경으로 대출 기간이 1년이 안 된다. 대우건설이 공사를 완료하기 전에 후순위 PF 만기가 도래하기 때문에 서해종합건설은 만기에 다시 자금을 조달하거나 상환해야 한다. 건설 사업에 대한 불안으로 PF 조달 금리가 고공 행진하고 있어, 일단 단기로 자금을 융통한 뒤에 시장이 다소 진정되면 다시 조달하려는 계획으로 풀이된다.

대우건설은 동시에 이번 PF 자금 조달 과정에서 사업비를 빌려준 대주단에 채무인수 약정을 제공했다. 채무인수 약정은 시행사인 서해종합건설이 분양률 저조 등으로 PF 대출 원리금을 제대로 상환하지 못하면 상환 책임을 대신하기로 하는 일종의 신용공여 계약이다.

브리지론을 좀처럼 본 PF로 전환하기 어려운 상황에서 자금 조달에 성공한 배경에는 대우건설의 신용공여가 힘을 발휘한 것으로 분석된다. IB업계 관계자는 "현재 PF 시장에서 신용공여를 믿을 수 있는 건설사는 손에 꼽을 정도"라며 "대우건설은 삼성물산, 현대건설에 이은 도급순위 3위의 건설사여서 PF 대출에 대한 신용공여가 자금 조달에 큰 지원군 역할을 한다"고 설명했다.

대우건설 관계자는 "대우건설은 HUG가 보증을 선 선순위대출을 제외한 후순위대출 300억원에 대해서만 신용공여를 제공했다"면서 "4250억원의 본 PF를 조달하면서 관련 우발채무는 300억원밖에 늘어나지 않는다"고 설명했다.

대우건설은 앞서 지난해 10월 리딩투자증권을 주관사로 5250억원 규모의 경기 용인시 처인구 은화삼지구 본 PF 자금 조달에 성공한 바 있다. 은화삼지구는 지하 4층~지상 28층, 30개동, 총 3724가구 규모로 조성되는 대규모 개발 사업이다. 주변에 용인 반도체 클러스터가 들어오면서 사업성이 올라갔고, 대우건설이 500억원 규모의 후순위대출에 신용보강을 제공하면서 PF 대출이 이뤄졌다.

업계 관계자는 "대우건설은 지난해 울산 동구 일산동 주상복합 사업에 대한 시공권을 포기한 것을 시작으로 지방 PF를 빠르게 정리해 왔다"면서 "단기차입금을 꾸준히 상환하는 등 재무구조도 개선되고 있어 어려운 분위기에서도 주요 도급 사업장에 대한 PF 대출이 성사되고 있다"고 평가했다. 다만 "전반적으로 시장의 PF에 대한 우려가 높고 대우건설도 조 단위 우발채무 부담을 보유하고 있어 금리는 여전히 높은 수준"이라고 전했다.

임정수 기자 agrement@asiae.co.kr