“1억 내기 버거웠는데”…재건축 초과이익 부담금 확 줄어든다

‘재건축 초과이익 환수법’ 하위법령 입법 예고

1가구 1주택자가 20년 이상 주택을 보유할 경우 최대 70%까지 재건축 부담금이 줄어든다. 상속이나 결혼으로 보유하게 된 3억원 이하 주택은 주택 수에서 제외된다.

국토교통부는 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 개정에 따라, 법률에서 위임한 사항을 규정한 시행령·시행규칙을 올 2월 2일부터 29일까지 입법 예고한다. 이번 입법 예고안에는 지난 1월 10일 발표한 ‘주택 공급 확대 및 건설 경기 보완 방안(1·10 대책)’을 통해 발표한 재건축 부담금 추가 완화 방안의 후속 조치도 포함돼 있다.

주택 20년 이상 보유 1주택자…재건축 부담금 최대 70% 감면

우선 1가구 1주택자가 주택을 20년 이상 오래 보유할 경우 재건축 부담금을 최대 70%까지 줄여주는 규정이 만들어졌다. 보유 기간에 따라 6~10년 미만은 10~40%, 10~15년 미만은 50%, 15~20년 미만은 60%, 20년 이상은 70%까지 부담금을 줄일 수 있게 된다.

여기서 ‘1가구 1주택자’의 ‘1가구’란 조합원과 배우자, 주민등록표상에 등재된 그 직계존·비속으로 한정한다. 60세 이상인 직계존속은 가구원에서 제외한다. 주택을 보유한 60세 이상 부모를 모시기 위해 함께 거주하다가 ‘1가구 2주택’이 돼 혜택을 못 받는 일이 없도록 하기 위해서다. 19세 미만 직계비속의 경우에는 주민등록표상에 없어도 가구원으로 보도록 했다.

기존 부담금 시뮬레이션. (국토교통부)

상속·혼인 보유 또는 저가 주택, 주택 수에서 제외

더불어 앞으로는 상속·혼인 주택, 재건축 사업 중 거주를 위한 주택(대체 주택), 저가 주택은 주택 수에서 제외된다. 여기서 상속·혼인 주택은 상속이나 혼인으로 취득해 5년 이내로 보유한 주택을 뜻한다. 대체 주택은 사업시행계획인가 고시일 이후부터 보유한 주택으로 부과 종료 시점 전까지 ‘1년 이상’ 거주한 경우에 주택 1채까지 인정해준다.

재건축 부담금을 감경받은 조합원은 상속·혼인 주택 취득일부터 5년 이내, 대체 주택은 부과 종료일로부터 3년 이내에 처분해야 한다. 저가 주택은 취득 당시 공시가격이 3억원 이하인 주택을 뜻한다. 단, 투기과열지구로 지정된 지역에 보유한 주택은 제외된다.

또 60세 이상이면서 1가구 1주택자인 조합원은 담보 제공 시 주택 처분 시까지 재건축 부담금 납부 유예를 신청할 수 있다. 다만 납부 유예 허가를 받은 조합원이 해당 주택의 전부 또는 일부를 양도하거나 상속하는 경우, ‘1가구 1주택자’ 요건에서 벗어나게 되며 납부 유예 허가가 취소된다. 이 경우 유예받은 부담금에 시행령으로 정한 이자가 가산된다.

이외에 정부는 재건축할 때 공공임대주택을 공급하거나 토지를 공공기여하면 비용을 인정해 부담금 산정에 반영해주기로 했다. 특히 토지를 공공기여하는 경우 공시지가가 아니라 감정평가액을 기준으로 비용을 인정해 부담을 더 낮춘다. 신탁보수나 공공 수수료 등도 비용으로 인정한다.

개정된 감면 혜택을 모두 받으면 감경률은 최대 95%에 달한다. 기존에 1억1000만원의 부담금을 고지받은 A가구가 해당 주택을 20년 보유하고 신탁 비용과 공공기여를 최대한 인정받으면 부담금이 840만원으로 줄어드는 식이다. 6년을 보유한 경우에도 부담금은 2520만원까지 감면된다.

A단지의 재건축 부담금 사례. (국토교통부)