상가 임대차에서 '제소 전(前) 화해' 신청 조건은?

- 정상적인 상가 임대차라면 '제소 전 화해' 신청 조건 없어
- '제소 전 화해' 신청 시 당사자와 점포 특정은 제대로 해야
- 세입자의 권리 막는 '제소 전 화해' 조서 내용은 안돼

엄정숙 부동산 전문변호사.법도 종합법률사무소

# “최근 건물주가 된 이후 처음으로 신규 세입자와 계약을 앞두고 있습니다. 문제는 주변에서 계약과 함께  '제소 전(前) 화해' 신청도 꼭 하라는 조언을 들었는데 신청에 필요한 조건을 알지 못한다는 겁니다. 혹시나 조건에 맞지 않아 신청이 불가능한 건 아닌지 걱정입니다”

세입자와 계약을 앞둔 초보 건물주들이 '제소 전 화해' 신청 조건을 잘 알지 못해 혼란을 겪는 일이 적지 않다. 전문가들은 '제소 전 화해'는 초보 건물주라도 누구나 쉽게 이용할 수 있는 법적 제도라고 조언한다.

2일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 “임대 절차가 처음인 초보 건물주의 경우 '제소 전 화해'에 관한 정보가 적어 신청부터 애를 먹을 수 있지만 '제소 전 화해' 신청은 초보 건물주들이 우려할만한 까다로운 조건이 없기 때문에 법률 전문가의 도움을 받는다면 어렵지 않게 신청할 수 있다”고 조언했다.

'제소 전 화해'란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.  '제소 전 화해' 전문 법률상담을 제공하는 ‘엄정숙변호사의 제소 전 화해’에 따르면 지난 10년간 임대차 관련 '제소 전 화해' 전화문의만 3000건이 넘는 것으로 조사됐다.

상가 임대차에서 세입자가 정상적인 업종을 희망한다면 계약은 문제없이 맺을 수 있다. 마찬가지로 '제소 전 화해' 신청도 정상적인 상가 임대차 계약이라면 별다른 조건이 따르지 않는다.

정상적인 임대차 계약이란 세입자가 사업자 등록이 허가된 영업을 하는 경우를 의미한다. 심지어 '제소 전 화해'는 점포 형태가 아닌 토지를 임차하는 세입자와 맺을 수 있고 월세가 높은 주택 임대차도 가능하기에 정상적인 계약 형태에서는 누구나 자유롭게 신청할 수 있다.

하지만 정상적인 영업 형태가 아니라면 이야기는 달라진다.
엄 변호사는 “만약 세입자가 불법 성매매 영업을 하는 경우라면 법률상 정상적인 임대차 계약으로 볼 수 없어 '제소 전 화해' 역시 불가하다”며 “이 경우 임대차 계약을 떠나 세입자가 하는 영업 자체가 국가에서 규정한 범죄행위로 자칫 건물주까지 처벌받을 수 있기에 세입자의 영업 형태를 확실히 파악해 두어야 한다”고 전했다.

반면 '제소 전 화해'에 필요한 신청 조건은 크게 존재하지 않지만, 신청 시 주의해야 하는 사항은 존재한다. '제소 전화해'를 맺으려는 당사자 특정과 점포 특정을 제대로 해야 한다는 점.

'제소 전 화해'는 세입자가 위법을 저질렀을 때 빠른 강제집행 절차로 세입자를 내보낼 수 있는 특징이 있다. 하지만 강제집행은 '제소 전 화해' 조서를 기반으로 하기에 ‘누구를 대상으로 할 것이며, 어느 점포를 집행할 것인지’를 잘 특정하지 않으면 자칫 절차 진행이 불가할 수 있다.

법원에서도 이 과정을 상당히 신중하게 판단하기에 '제소 전 화해'를 신청할 때 계약을 맺는 당사자와 점포 도면을 제대로 특정해야만 성립이 가능하다.

엄 변호사는 “만약 동업을 전제로 한 세입자의 경우라면 동업자 모두를 특정해야 추후 강제집행과정에서 문제가 발생하지 않는다”며 “반면 공동명의의 건물주라면 대표로 한 사람만 특정해도 성립이 가능하다”고 말했다.

한편 건물주가 마지막으로 주의해야 할 점은 '제소 전 화해'를 마치 절대권력이라 잘못 판단해 세입자의 권리를 함부로 박탈해서는 안 된다는 점이다.

흔한 경우는 아니지만, 건물주 가운데는 세입자의 권리금회수나 갱신요구권 행사를 탐탁지 않게 여기기도 한다. 문제는 '제소 전 화해' 조서로 세입자의 두 가지 권리를 제한하는 경우가 있다는 것.

엄 변호사는 “'제소 전 화해' 조서는 법률을 기반으로 작성되어야 하기에 세입자의 권리를 침해해서는 안 된다”며 “만약 세입자의 권리를 제한하는 조서를 넣는다면 법원에서 기각이나 보정 명령을 내릴 수 있다”고 설명했다.

따라서 세입자의 임대료 연체 부분을 방지하는 조서까지는 가능하지만, 권리를 제한하는 조서는 피해야 한다는 사실을 명심해야 한다.

부산=최광수 기자 anggi4@kukinews.com