재건축부담금 확 낮췄다?…“혜택 볼 사람 적어, 사업 걸림돌 여전”

재초환법 3월 말 시행…국토부, 시행령 입법예고
20년 이상 장기보유시 부담금 70% 감면
고령자 납부 유예, 개발비용 인정 범위 확대 등

정부가 오는 3월 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’(재초환법) 개정안 시행에 앞서 세부 가이드라인을 마련했다.

이에 따라 20년 이상 보유한 주택이 재건축에 들어가 기존 2억원 수준의 부담금을 통보받았다면 최대 78%까지 감면돼 4350만원만 부담하면 된다. 60세 이상 고령자는 부담금 납부를 유예할 수 있고, 일정 요건을 충족하면 2주택자여도 부담금 산정시 1주택자로 간주한다.

다만 시장에선 여전히 이중과세 논란이 끊이지 않고, 시장 침체기에 재건축 활성화 걸림돌로 작용할 뿐이란 볼멘소리가 나온다.

지난 1일 국토교통부는 이 같은 내용을 포함한 재초환법 시행령·시행규칙을 2일부터 이달 29일까지 입법 예고한다고 밝혔다.

시행령에 따르면 앞으로 주택을 장기 보유한 1주택자는 보유 기간에 따라 부담금을 최대 70%까지 감경한다. 기간별로 보면 ▲6~10년은 10~40% ▲10~15년 50% ▲15~20년 60% ▲20년 이상 70% 등이다.

일시적 2주택자나 저가주택 보유자에 대한 완화 방안도 마련됐다. 상속·혼인으로 인한 보유주택은 보유기간이 5년 이내일 때 주택 수에서 제외하도록 했다. 단, 부담금 경감 혜택을 받은 조합원은 취득일로부터 5년 이내 해당 주택을 처분해야 한다.

이중과세 논란 여전…시장 반응 ‘미온적’
“재건축 활성화 힘들어, 폐지가 답”

재건축 추진에 따라 임시 거주 중인 대체주택도 부담금 산정에서 빠진다. 사업시행계획인가 고시일 이후 보유한 주택으로 이는 부담금 부과 종료일로부터 3년 이내 처분하는 조건이다. 또 투기과열지구(강남 3구·용산) 외 지역에 공시가격 3억원 이하 저가주택을 보유한 경우에도 주택 수에서 제외하기로 했다.

고령자에 대한 재건축 부담금은 주택 처분 시까지 납부를 유예할 수 있고, 초과이익에서 차감하는 개발비용 인정 범위도 확대했다.ⓒ국토부

고령자에 대한 재건축 부담금은 주택 처분 시까지 납부를 유예할 수 있고, 초과이익에서 차감하는 개발비용 인정 범위도 확대했다. 재건축 추진 시 공공기여분에 해당하는 토지는 공시지가가 아닌 감정평가액으로 판단한다. 이외에 신탁방식이나 공공이 시행하는 재건축도 신탁보수 및 공공에 부담하는 수수료 등 비용을 인정받을 수 있도록 개선했다.

시장의 반응은 미온적이다. 일부는 부담금 완화 혜택은 보겠지만 미실현 이익에 대한 세 부담을 지우는 건 과하다는 볼멘소리가 여전하다.

입법예고안이 나오고 시장에선 “평생을 살아도 재건축부담금을 내라는 건 어불성설”, “나라에서 집 살 때 한 푼도 보태주지 않으면서 내 집 고치는데 세금을 왜 내라는 건지 모르겠다”, “이미 양도세를 충분히 거두고 있으면서 초과이익 부담금까지 내라는 건 이중과세”란 반응이 나온다.

전문가들은 정부가 정비사업 활성화를 위해 각종 규제를 풀고 있는 만큼 재건축부담금 역시 지금보다 더 낮춰야 한다고 입을 모은다.

서진형 한국부동산경영학회장(경인여대 교수)는 “좀 더 획기적으로 감면해주고, 최소한의 부담을 지울 수 있도록 제도를 개편하지 않으면 재건축이 활성화되는 데 최대의 걸림돌로 작용할 것. 혜택 볼 사람도 많지 않다”며 “낡은 집을 고쳐서 새로 만들면 그에 대한 새로운 값이 형성되고 가치가 오르는 게 정상인데 이걸 쉽게 돈 번다고 생각해선 안 된다”고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “기본적으로 재건축을 15년 내다본다고 하면 초창기에 집을 산 사람은 감면 혜택을 보는 게 맞다. 폐지는 못하니 정부 입장에선 최선을 다한 것이라고 보여진다”면서도 “재초환법은 집값이 폭등할 때 투기수요를 막기 위해 도입된 것인데, 지금 집값이 폭등 기미를 보이지도 않고 떨어지는 상황에서 없애지 않는 건 당초 취지에 맞지 않다”고 설명했다.

그러면서 “(재건축이 활성화되려면) 근본적으로 재건축에 따른 부담이 사라져야 한다”며 “주택을 샀을 때 가격과 팔았을 때 가격에 대해서 양도세를 악착같이 매기고 있기 때문에 사실상 악법이다. 지금이라도 폐지해야 한다”고 덧붙였다.