부동산 시장 3중고 "건설사, 자체사업보다 시공 집중해야"

이상우 인베이드투자자문 대표
서울 매매 2.4%, 전세 5.0% 상승 전망
"수요자 상품 편견 심화, 분양 시기 조정 필요"

올해 부동산 시장에서 분양 여건은 더욱 열악해지고 수요자들의 상품에 대한 편견도 강화될 것으로 예상된다. 건설사들도 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기와 공사비 인상, 분양가 상승 등 삼중고를 겪어야 하는 상황에서 자체 사업보다는 시공에 집중하는 전략을 취해야 한다는 의견이 나왔다.

이상우 인베이드투자자문 대표가 1일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 주택협회가 주최한 '2024년 주택시장 전망' 세미나에서 건설사 임직원들을 대상으로 강의를 하고 있다.

1일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 주택협회가 개최한 세미나에서 이상우 인베이드투자자문 대표는 '2024년 주택시장 전망'을 주제로 강의를 진행했다.

이 대표는 올해 서울 아파트 매매가는 2.4%, 전세가는 5.0% 오를 것으로 전망했다. 이 대표는 "가구 소득 증가속도는 더딘데 서울 아파트 매매가는 2.4% 상승한다고 가정할 때 10억원 안팎의 아파트 거래는 더 어려워질 것"이라며 "경기 하남과 화성, 성남, 광명 등에서 전세가 상승 압력이 발생했고 서울 아파트 전세가격 상승세는 매우 강할 것으로 예상된다. 상급지는 특히 전세를 구하기 더 어려워질 것"이라고 설명했다.

수도권과 지방의 분양 시장 양극화는 더 심화될 것으로 보인다. 올해 전국 일반 분양 물량은 15만5308가구지만 이중 절반 가량이 지방의 분양 물량이다. 분양물량은 서울 1만5233가구, 수도권 6만4630가구, 지방은 7만5445가구다. 최근 들어서는 수도권도 입지나 분양가에 따라 온도차가 나타나고 있으며 지방에서는 미분양 물량이 늘어나면서 분양 여건이 더 열악해졌다.

이 대표는 "수요자들이 상품성과 입지를 더 중시하는 등 상품에 대한 편견이 심화되고 있다"며 "지방에서 청약 경쟁률을 15:1 이상 만들 수 없다면 분양을 하지말아야 한다"고 말했다.

올해 서울 입주물량 중 상당수가 오피스텔이며 소규모 리모델링 단지, 장기 미분양 아파트도 입주를 앞두고 있다. 남구로역 동일 센타시아는 7차 임의공급, 호반써밋 개봉과 강동 중앙하이츠시티는 3차 공급까지 진행한 바 있다.

이 대표는 "수요자들의 옥석 가리기가 분명해졌고, 건설사들은 경쟁사보다 우위인 곳을 분양할 때는 적극적으로 홍보를 할 필요가 있다"며 "미분양이 한번 발생하면 감당하기 어려운만큼 분양 시기나 상품성을 조정해야 한다"고 조언했다.

정비사업의 경우 공사비를 둘러싼 갈등으로 시공사 계약을 해지하거나 분담금이 급증하면서 사업이 중단되는 사례들도 속출하고 있다. 건설사들이 자체 개발 사업보다는 시공을 중심으로 사업을 수주하는 전략을 취해야 한다고 이 대표는 조언했다.

그는 "공사비는 계속 오르고 정비사업 지연은 불가피하다. 중견건설사들도 시장 분위기가 좋지 않을 때는 어려운 시기에는 '시공'만 하는 것이 답일 수 있다"며 "자체 사업을 공격적으로 하기보다는 시공 전문으로 가는 방법도 고려해봐야 한다"고 말했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr