“여보, 패스트트랙이라는데...노원 재건축 단지 임장 한번 갈까” [김경민의 부동산NOW]

1.10대책주요 내용들여다보니
준공 30년 지나면 바로 조합 설립
오피스텔 등 비(非)아파트도 규제 완화

“30년 이상 노후화된 주택은 안전진단 없이 바로 재건축에 착수할 수 있도록 하겠다.”(윤석열 대통령) 정부는 지난 1월10일 경기 고양시 마두동에서 윤석열 대통령 주재로 주택 분야 민생 토론회를 열고 ‘국민 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 및 건설경기 보완방안’, 즉 1.10 부동산 대책을 발표했다.

안전진단 완화로 사업기간 단축 기대

가장 눈길을 끄는 대책은 정비사업 규제 완화다. 지금은 ‘안전진단→정비계획 입안 제안→정비구역 지정 및 정비계획 수립→추진위 구성→조합 신청→조합 설립→사업인가’ 순으로 한 단계씩 절차를 밟아 재건축이 이뤄진다. 하지만 앞으로는 정비구역으로 지정되지 않았더라도 아파트 준공 30년이 지났다면 바로 추진위를 구성하고 조합 설립을 신청할 수 있다. 안전진단과 정비구역 지정, 조합 설립 추진 등 여러 단계를 한꺼번에 밟아도 된다는 의미다. 국토교통부는 통상 안전진단에 1년, 추진위 구성부터 조합 설립까지 2년이 걸리는 점을 고려하면 평균 13년가량 걸리는 사업 기간을 ‘재건축 패스트트랙’으로 3년가량 줄일 것으로 내다본다. 기존의 신통(신속통합)기획을 적용하는 서울 재건축 단지는 5~6년 단축이 가능하다.

서울 아파트 전경[사진=매경DB 한주형 기자]

재개발 추진 여건도 완화한다. 준공 30년 이상 건축물 비중을 구역 내 전체 주택의 ‘3분의 2(66.6%) 이상’에서 ‘60% 이상’으로 낮춘다. 재정비촉진지구에서는 30년 넘은 건물이 50%만 돼도 재개발 절차를 시작할 수 있다. 주택 수요 회복을 위해 등록임대제도도 개편한다. 정부는 2020년 8월 폐지된 단기 등록임대사업자 제도를 비아파트에 대해 부활시켜 현재 10년인 임대의무기간을 6년으로 낮출 계획이다. 세제 혜택도 복원된다. 기존 전용 60㎡ 이하 소형 주택을 매입하고 임대로 등록하는 경우 주택 수에서 제외해준다.

이번 대책을 통해 서울 재건축 초기 단계 아파트가 수혜를 입을 전망이다. 도시및주거환경정비법이 개정될 경우 안전진단을 거치지 않고 곧바로 추진위원회나 조합을 설립해 재건축을 시작할 수 있게 된다. 대표적인 곳이 노원구다. 부동산R114에 따르면 노원구 전체 아파트 16만3,136가구 중 1993년 이전 준공된 노후 아파트는 9만488가구로 절반을 훌쩍 넘는다. 서울 자치구 중에서도 노후 주택이 가장 많다. 현재 노원구에서 재건축을 추진 중인 단지는 44곳이다. 아직 안전진단 단계에 머물러 있는 단지 29곳이 규제 완화 수혜를 입을 전망이다.

비(非)아파트 규제 완화도 눈길을 끈다. 2025년 말까지 준공되는 전용 60㎡ 이하 소형 신축 주택은 취득세가 최대 50% 감면된다. 양도소득세, 종합부동산세를 산정할 때도 주택 수에서 제외된다. 아파트를 제외한 다가구주택과 빌라, 주거용 오피스텔, 도시형생활주택 등이 포함된다. 수도권은 6억 원, 지방은 3억 원 이하가 대상이다. 여기다 오피스텔 발코니 설치가 허용됐다. 보통 오피스텔은 발코니 확장이 어려워 아파트보다 면적이 좁다는 인식이 많았지만 이런 문제가 개선돼 투자 수요가 몰릴 수 있다. 특히 오피스텔은 주로 도심 역세권에 위치해 임대 수요가 넉넉하다. 향후 신축 오피스텔 품귀 현상이 더욱 심화될 것이란 분석이 나온다.

이참에 지방 우량 입지 미분양 아파트를 눈여겨보라는 주문도 나온다. 할인분양, 중도금 무이자 혜택을 제공하는 경우가 많은 만큼 지방 휴양지 미분양 아파트를 매입해 ‘주말용 세컨드하우스’로 활용해 볼 만하다. 부동산업계 관계자는 “지방 미분양 아파트를 매입하면 세제 산정 시 주택 수에서 제외하는 만큼 여유자금이 있는 투자자라면 대형 건설사 브랜드, 우량 입지를 갖춘 미분양 아파트를 갭투자로 매수하는 것도 방법”이라고 설명한다.

[글 김경민 「매경이코노미」 기자 사진 매경DB]