서울 재건축 초기 단계 아파트…노원 상계주공7, 목동11단지 눈길

[ 수혜주는 어디 ]

(1)서울 재건축 초기 단계 아파트

노원 상계주공7, 목동11단지 눈길

1·10 대책 수혜주로는 서울 재건축 초기 단계 아파트가 손꼽힌다. 이번 대책으로 도시 및 주거환경정비법이 개정될 경우 안전진단을 거치지 않고 곧바로 추진위원회나 조합을 설립해 재건축을 시작할 수 있게 된다. 안전진단은 재건축 막바지 단계인 사업계획인가 전까지만 받으면 재건축하는 데 문제없다.

대표적인 곳이 노원구다. 부동산R114에 따르면 노원구 전체 아파트 16만3136가구 중 1993년 이전 준공된 노후 아파트는 9만488가구로 절반을 훌쩍 넘는다. 서울 자치구 중에서도 노후 주택이 가장 많다. 현재 노원구에서 재건축을 추진 중인 단지는 44곳이다. 아직 안전진단 단계에 머물러 있는 단지 29곳이 규제 완화 수혜를 입을 전망이다.

이 중 상계주공아파트가 눈길을 끈다. 상계주공아파트는 1980년대 강남구 개포와 강동구 고덕, 양천구 목동에 이어 들어선 대규모 아파트 단지다. 1985년 정부의 신시가지 주택 사업을 통해 1989년까지 순차적으로 1~16단지 4만여가구가 준공됐다. 지하철 4·7호선 환승역 노원역, 7호선 마들역을 중심으로 1단지부터 16단지까지 남북으로 길게 들어서 있다. 이 중 준공 30년이 넘었지만 정밀안전진단을 통과하지 못한 상계주공4·7단지를 눈여겨볼 만하다. 노원역 북쪽에 위치해 상계주공7단지는 노원역 접근성이 좋다. 맞은편의 도봉운전면허시험장이 이전하고 그 부지가 개발된다면 상당한 수혜를 입을 것이라는 기대다. 7단지 전용 45㎡는 지난해 11월 6억3000만원에 주인을 찾았다. 6월 실거래가(5억9500만원) 대비 3000만원가량 오른 가격이지만 거래가 많지는 않다. 다만 용적률이 196%로 다소 높다는 점은 변수다.

상계주공4단지도 수혜 단지로 거론된다. 이 단지 전용 32㎡의 최근 실거래가는 3억6500만원으로 올 2월 매매가(3억6500만~3억7300만원)와 비슷한 수준에서 횡보하는 중이다. 이 밖에 안전진단 절차를 밟아온 하계동 극동·건영·벽산(1980가구)도 수혜 단지로 거론된다.

노원구뿐 아니라 목동 초기 단계 재건축 단지도 눈여겨볼 만하다. 양천구 목동신시가지아파트 상당수가 안전진단 문턱을 넘었지만 11단지는 예외다. 총 1595가구 규모로 2019년부터 재건축 안전진단을 추진했지만 아직까지 문턱을 넘지 못했다.

목동신시가지11단지 전용 66㎡ 매매가는 지난해 7월 12억8000만원에서 11월 13억6000만원으로 8000만원가량 뛰었다. 목동 C공인중개사사무소 관계자는 “고금리에 토지거래허가구역 규제까지 맞물려 거래가 거의 없다”면서도 “안전진단 규제 완화로 재건축 사업 속도가 빨라지면 매매가가 더 오를 것이라는 기대도 있다”고 귀띔했다.

강남권에도 준공 30년이 넘었지만 안전진단을 통과하지 못한 단지가 꽤 많다. 서울 강남구 수서 신동아, 일원동 상록수아파트가 대표적이다. 1992년 입주한 수서 신동아아파트는 예비안전진단을 통과했지만 이후 재건축이 지지부진해 매매가가 연일 하락세다. 전용 49㎡가 2021년 15억원에 거래돼 신고가를 경신했지만 지난해 말 11억3000만원까지 떨어졌다. 신동아아파트 인근에서 만난 한 주민은 “안전진단 비용 마련이 어려워 정밀안전진단 추진에 난항을 겪어왔다”며 “규제 완화로 재건축에 속도가 붙으면 집값 상승에도 영향을 미칠 것”이라고 기대감을 표했다.

물론 ‘묻지마 투자’는 금물이다. 정부가 이미 안전진단 규제를 완화해 여러 재건축 단지가 안진진단을 통과했지만 공사비, 원자잿값 상승 등의 악재로 사업 속도가 더디기 때문이다. 결국 입지가 좋고 사업성이 높은 단지만 수혜를 입을 가능성이 크다는 것이 전문가들 한목소리다.

비아파트 상품 중에서는 오피스텔 투자를 다시 눈여겨보라는 주문도 나온다. 정부가 오피스텔에도 발코니를 설치할 수 있도록 허용해준 덕분이다. 보통 오피스텔은 발코니 확장이 어려워 아파트보다 면적이 좁다는 인식이 많았지만 이런 문제가 개선돼 투자 수요가 몰릴 수 있다. 특히 오피스텔은 주로 도심 역세권에 위치해 임대 수요가 넉넉하다.

권일 부동산인포 팀장은 “1인 가구 비중이 커지는 데다 발코니 확장, 세금 감면 혜택까지 주어져 오피스텔 수요가 늘어날 수 있다. 신축 오피스텔 품귀 현상은 더욱 심화될 것”이라고 내다봤다.

[본 기사는 매경이코노미 제2244호 (2024.01.24~2024.01.30일자) 기사입니다]