[실전재테크]30년 아파트 안전진단 규제 완화, 주목할 만한 단지는

정부가 지난 10일 준공 후 30년이 지난 아파트는 안전진단 없이 재건축 절차를 시작할 수 있도록 하는 규제 완화책을 발표했다. 그간 재건축 ‘족쇄’로 작용했던 안전진단 규제가 해소된 만큼 재건축 예정 단지들에서 기대감이 커지고 있다. 안전마진을 기대하는 투자자라면 1기 신도시 등 사업성이 높은 재건축 단지들을 특히 눈여겨볼 필요가 있다. 다만 이번에 발표된 대책 대부분이 법 개정 사항이라 ‘묻지마 투자’는 삼가는 것이 이롭다는 것이 전문가들 평가다.

재건축 기간 최대 6년 단축…재개발 노후도 요건도 완화

31일 국토교통부에 따르면 앞으로는 준공 30년이 넘으면 재건축 사업에 착수할 수 있게 된다. 지금까지는 재건축 사업 초기 안전진단에서 위험성(D~E등급)을 인정받아야 재건축 추진위원회나 조합 설립을 할 수 있었다. 또 정밀안전진단은 비용 부담이 크고 누가 낼지도 불분명해 재건축 사업 발목을 잡았다. 이번 정책이 시행되면 안전진단은 사업인가 전까지만 통과하면 된다. 재건축 기간이 최대 3년 줄어들고 신속통합기획이 적용되는 서울의 경우 최대 6년까지 단축될 전망이다.

재개발 규제도 대폭 완화된다. 국토부는 전날 재개발 노후도 요건을 개선하는 내용의 도시정비법 시행령 등 11개 법령과 행정규칙을 입법·행정예고한다고 발표했다. 현재는 노후도 요건을 3분의 2 이상 충족해야 재개발 사업을 추진할 수 있었다면 앞으로는 60%(재정비 촉진지구 50%)만 충족하면 정비사업을 시작할 수 있게 된다. 요건 미부합 지역도 입안대상지 면적의 20%(기존 10%)까지 편입할 수 있도록 허용된다.

신도시 사업성 높아 추진 속도…법 개정 불투명 주의해야

신도시는 이번 대책의 최대 수혜지로 꼽힌다. ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(노후계획도시법)이 국회 본회의를 통과해 재건축의 사업성을 결정짓는 용적률을 높일 수 있어서다. 정부는 올 하반기 신도시마다 ‘선도지구’를 1곳 이상 지정해 용적률을 50~200%포인트 올리는 방안을 추진한다. 용적률이 상향되면 아파트를 더 높게 지을 수 있고, 일반분양 가구를 늘려 기존 조합원들의 분담금 부담을 줄일 수 있다.

신도시가 또 다른 재건축 사업성 지표인 대지 지분도 다른 사업지보다 높다는 점도 재건축 추진 가능성을 높인다. 대지 지분은 가구 하나당 대지면적(아파트 전체 단지의 대지면적을 가구 수로 나눈 값)으로 대지 지분이 많으면 재건축 시 일반분양 가구 수를 늘려 추가 분담금을 줄일 수 있다. 아시아경제가 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트 실거래가)을 통해 준공 30년 이상 노후아파트(연립 다세대주택은 제외) 대지 지분을 분석한 결과, 노원구 상계·중계·하계동 64개 단지의 평균 대지 지분이 12평인 반면 분당 69개 단지는 17.7평으로 나타났다.

대표적으로 분당 양지마을1단지 금호아파트는 용적률 215%, 대지 지분이 21.4평으로 사업성이 양호하고 수인분당선 수내역 역세권에 있어 입지 조건도 유리하다. 이 아파트는 전용면적 84㎡ 기준 지난해 8월 15억3000만원에 거래가 이뤄졌다. 이매청구 아파트도 수인분당선 이매역 역세권에 용적률 174%, 대지 지분 21.4평으로 ‘삼박자’를 고루 갖추고 있다. 한솔마을1단지 청구아파트도 용적률 155%, 대지 지분 18.6평에 신분당선 정자역에서 가까워 기대를 모으는 단지 중 하나다.

다만 법 개정이 불투명한 만큼 신중한 접근이 필요하다. 재건축 안전진단 규제 완화만 해도 도시정비법 개정이 필요하다. 그런데 정부가 다음 달 발의한다 해도 여소야대 상황을 고려하면 4월 총선 전에는 법안 처리가 쉽지 않다. 업계에서는 연말까지 지연될 가능성이 높다고 보고 있다. 안전진단 문제가 해결되더라도 공사비 인상, 조합 내 분쟁이 변수로 남아 있다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "1기 신도시는 노후계획도시법 통과 당시처럼 거품이 생기는 상황이 또 한 번 올 수 있고 정비사업이 규제 완화가 되더라도 조합 분쟁이 생길 수 있어 투자자들의 주의가 필요하다"고 조언했다.

권현지 기자 hjk@asiae.co.kr