임차권등기 설정된 집, 계약 피해야

임차권등기 설정 매물, 계약은 가능하나 되도록 피해야
임차권등기 설정된 매물은 반드시 해지 확인 후 이사해야
계약 전 등기부를 통해 임차권등기 설정 여부 확인
글‧엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사

“최근 지방 근무지 발령으로 급하게 전셋집을 구했습니다. 문제는 등기부를 확인해보니 임차권등기가 설정된 매물이라는 겁니다. 집주인은 제가 이사 오기 전 임차권등기가 해제될 거라 했지만 덜컥 계약했다가 낭패를 보는 건 아닌지 걱정됩니다”

세입자가 마음에 드는 전셋집을 찾았지만, 임차권등기가 설정된 매물이라면 계약을 결정하기가 쉽지만은 않다. 임차권등기가 설정된 매물이라면 추후 전세금을 돌려받을 때 낭패를 볼 수 있다.

임차권등기는 전세금을 돌려받지 못한 세입자에게 하나의 안전장치가 되기도 하지만, 문제가 있는 집을 계약하려는 신규 세입자들에겐 함정이 될 수 있다. 이 경우 집주인들은 위험성을 축소하면서 계약을 종용하는 사례도 적지 않다. 만약 임차권등기가 설정된 전셋집이라면 아무리 세입자의 마음에 들어도 되도록 계약을 피해야 한다.

임차권등기명령이란 전세금 돌려받기가 힘든 상황에서 이사 갈 때 세입자의 권리(대항력과 우선변제권)를 유지시키기 위한 제도다. 법도 전세금반환소송센터의 ‘2023 임차권등기 통계’에 따르면 전세금반환소송 310건 중 임차권등기명령 신청 건수는 201건으로 조사됐다.

임차권등기의 가장 큰 장점은 세입자가 새로운 주택으로 이사를 해 전입신고가 빠지더라도 세입자의 권리를 그대로 보호받을 수 있다는 점이다.

문제는 임차권등기가 설정된 주택에 새로운 세입자가 계약할 때 발생할 수 있다.

물론 임차권등기가 설정되어 있더라도 새로운 세입자가 해당 주택으로 전입하는 건 문제가 없다. 하지만 이미 임차권등기가 설정된 주택이라면 새로운 세입자의 전세금 채권 순위가 후순위로 밀리게 된다.

임차권등기가 설정된 주택은 추후 집주인에게 채무 문제가 생긴다면 전세금을 돌려받지 못하거나 일부만 받고 집을 빼줘야 하는 위험이 생길 수 있다. 아울러 정상적인 선순위 세입자는 전세금을 돌려받을 때까지 대항력을 행사하면서 문제의 주택에서 계속 머물 수도 있지만, 후순위 세입자는 그렇지 못하기에 피해가 더 커질 수 있다.

반면 새로운 세입자에게 임차권등기가 곧 해지될 것이라며, 집주인이 계약을 종용하는 경우라면 어떻게 대응해야 할까.

임차권등기가 설정된 전셋집은 계약을 피하는 게 최선책이지만, 매물이 마음에 들거나 해당 주택으로 이사해야 할 사정이 있다면 계약 전 안전한 예방책이 필요하다.

우선 집주인에게 임차권등기가 설정된 사유를 묻고 이사하기 전 해지가 확실히 가능한지를 확인해야 한다. 이 경우 집주인 입장에서는 임대차 수익을 위해 임차권등기가 곧 철회될 것이라며, 대부분 계약을 종용하게 된다.

하지만 집주인 말만 믿고 덜컥 계약했다간 큰 낭패를 볼 수 있기에 주의가 필요하다. 임차권등기 철회에 관한 약속을 공증을 통해 받거나 임차권등기 철회에 관한 증거들을 요구할 필요가 있다. 집주인으로부터 임차권등기 철회에 관한 증거물을 받더라도 반드시 본인이 직접 등기부를 통해 임차권등기가 해제된 것을 확인하고 계약이나 잔금 거래를 해야 피해가 발생하지 않는다.

한편 임차권등기가 설정된 전셋집으로 인한 피해를 줄이려면 계약 전부터 주택에 관한 등기부 확인은 필수다.

세입자는 자신의 권리를 보호받기 위해 이사 직후 전입신고와 확정일자를 받게 된다. 문제는 집주인이나 해당 주택의 채무가 세입자의 권리 신청보다 빠르다면 보호를 받지 못한다는 것.

하지만 세입자가 계약하기 전 등기부를 확인했다면 이야기는 달라진다.

등기부에는 집주인의 채무 상태가 기록되어 있기에 전입신고 전에 다른 채무가 있는지를 확인할 수 있는 수단이 된다. 아울러 등기부에는 해당 주택에 임차권등기가 설정돼 있는지를 확인할 수 있고 만약 다세대 빌라에서 집주인이 한 명일 경우라면 전입세대 열람내역을 통해 자신보다 앞선 세입자가 있는지 확인해야 피해를 예방할 수 있다.