은행 주담대보다 비싸진 특례보금자리론… ‘43조’ 환승 시작?

은행과 금리 역전… 경쟁력 떨어져
갈아타기 쏟아지면 MBS에 악영향
출시 앞둔 새 정책모기지 상품 주목

직장인 A씨(31)는 지난해 3월 특례보금자리론으로 주택담보대출(주담대)을 받았다. 당시에는 시중은행 대출상품보다 금리 조건이 유리했지만 최근 시중은행의 주담대 금리가 크게 하락한 것을 발견했다. A씨는 결국 최근 한 인터넷전문은행 주담대 상품으로 갈아타며 금리를 4%대에서 3%대 중반으로 낮췄다.

시중은행 주담대 금리가 하락하면서 지난해 43조원이 풀린 특례보금자리론의 ‘갈아타기’가 본격화할 수 있다는 전망이 나온다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주담대 금리는 23일 기준 3.39~5.58%다. 두 달 전(4.13~6.27%)과 비교하면 상단이 0.69% 포인트, 하단이 0.74% 포인트 내려왔다. 인터넷은행의 경우 시중은행보다 금리가 조금 더 낮은데, 대환용 주담대 최저 금리는 지난 21일 기준 3.44%(카카오뱅크)였다.

이에 반해 특례보금자리론의 금리 경쟁력은 떨어지는 상황이다. 지난해 9월 말 중단된 일반형 특례보금자리론(4.65~4.95%)의 경우 현재 시중은행 대비 1% 포인트 높은 금리를 적용받고 있다. 우대형 특례보금자리론도 이달 기준 금리가 4.5~4.8%로 시중은행 대비 높은 상황이다. 모든 우대금리를 적용받아도 금리 최하단이 3.7%에 그친다. 특히 특례보금자리론은 중도상환수수료가 따로 부과되지 않아 갈아타기에 자유롭다는 특징도 있다.

일각에서는 특례보금자리론 차주들의 대환 규모가 커지면 주택금융공사의 MBS(주택저당증권) 발행에 영향을 줄 수 있다는 우려가 나온다. 특례보금자리론 자금은 MBS 발행을 통해 조달했는데, 조기 상환자가 많아지면 발생한 채권의 만기를 맞추는데 어려움이 생길 수 있다는 지적이다. 다만 이와 관련해 금융 당국 관계자는 “아직 대환 대출 초기라서 특례보금자리론 이탈이 유의미하게 감지되지는 않는다”며 “추후 조기 이탈이 많아진다고 해도 조기 상환 등 가능성을 다 감안해 MBS를 구조화해놔 문제는 안 될 것”이라고 설명했다.

다른 관계자도 “시중은행 주담대 금리 변동이 워낙 심하므로 특례보금자리론 차주 이탈이 많아질 것이라고 지금 상황에서 예단하는 것은 너무 섣부르다”며 “출시 때부터 향후 금리가 떨어지면 갈아타도 된다는 안내도 했었다”고 말했다.

만약 ‘43조원’ 규모의 특례보금자리론이 대거 시중은행으로 한꺼번에 이동하면 주담대 금리 상승을 부추길 수 있다는 관측도 제기된다. 은행의 자금 수요가 늘어나면 은행채 발행이 증가하고, 이에 따라 주담대 금리가 상승 압력을 받기 때문이다.

오는 29일 특례보금자리론 공급이 종료되면서 정부가 새로 출시할 정책모기지 상품에도 관심이 모아진다. 정책모기지가 지난해 가계대출 증가세를 부채질했다는 지적이 나왔던 만큼 자격 조건은 더 까다로워지고 총 규모도 축소될 것으로 예상된다.

신재희 기자 jshin@kmib.co.kr

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