새집도 헌집도 안 산다…집값 인플레이션이 부른 '거래 절벽'

서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 밀집 지역의 모습. 연합뉴스

지난해 12월 서울 아파트 거래량이 1730건으로 지난해 1월(1413건) 이후 11개월 만에 최저치를 기록할 전망이다.(서울부동산정보광장 집계) 집주인들은 집을 매도할 때 여전히 이전 최고가 이상을 받길 원하지만, 실수요자들은 시세보다 낮은 가격의 급매물에만 관심을 보인다. 양측의 희망 가격 차이로 ‘거래 절벽’이 나타나는 것이다.

22일 부동산 업계에 따르면 2022년부터 금리가 치솟으면서 집값이 지역에 따라 최대 30% 이상 급락했다. 이후 정부의 규제 완화와 특례보금자리론에 힘입어 거래가 활발해지면서 집값도 빠르게 회복했다. 서울 아파트 거래량은 지난해 8월 3899건까지 증가했고, 최고가 대비 집값 회복률은 지난해 11월 기준 서울 평균이 93%를 보였다.(부동산R114) 그런데 집값이 다시 이전 최고가에 근접하자 매수세가 꺾였다. 높은 가격에 대한 심리적 저항감이 커진 것으로 풀이된다.

김영희 디자이너

고가 매수에 대한 심리적 저항은 청약 시장에도 나타난다. 부동산R114에 따르면 지난해 강남 3구(서초·강남·송파구)를 제외한 서울 지역의 3.3㎡당 분양가는 3505만원으로 3.3㎡당 매매가(3253만원)보다 약 8%가량 높았다.

신축 아파트 분양가를 주변 시세 이하로 책정하는 분양가상한제가 적용될 당시만 해도 분양가가 상대적으로 저렴해 수억원의 시세차익을 기대할 수 있었다. 하지만 정부가 지난해 1월 1·3대책을 통해 서울에서 강남 3구와 용산구를 제외한 전 지역을 분양가상한제 지역에서 해제했고, 원자잿값 상승, 고금리 등이 원가에 반영되면서 분양가가 주변 아파트 시세를 넘어섰다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “분양가와 시세 격차가 큰 지방의 경우 미분양에 시달리고 있다”고 말했다. 지난해 11월 기준 전국 미분양 주택은 5만7925가구에 이른다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr