시세보다 비싼 분양가…강남 3구 빼고 분양가 시세 추월

강남 3구 제외 서울 분양가 3505만원…시세 3253만원

서울 노원·도봉구 일대 아파트 단지의 모습. (출처=연합뉴스)

지난해 강남 3구(서초·강남·송파구)를 제외한 전 지역에서 아파트 분양가가 시세보다 비쌌던 것으로 나타났다. 분양가상한제가 풀리고 공사비도 오르면서 분양가는 급등했지만, 부동산 경기 침체로 시세는 최근 2년 연속 하락한 데 따른 결과다.

1월 22일 부동산R114에 따르면 지난해 서울에서 공급된 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 3508만원으로 전년(3476만원)보다 32만원(0.9%) 올랐다. 2년 전(2799만원)과 비교하면 약 709만원(25%) 높아졌다. 반면 평균 매매 가격은 2021년 4277만원에서 2022년 4130만원, 2023년 425만원 등으로 2년 연속 하락했다. 평균 분양가는 2021년 시세보다 1478만원 저렴했지만 이 격차가 2022년에는 654만원, 지난해는 517만원 등으로 점점 축소됐다.

분양가상한제가 유지되는 강남 3구를 제외하고 서울 지역은 전체적으로 분양가가 시세를 앞지르는 모양새다. 정부는 지난해 1월 1·3 대책으로 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 전 지역에 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 ‘분양가상한제’ 적용을 해제했다.

강남 3구를 제외한 서울 지역 3.3㎡당 분양가는 평균 3505만원으로 전년(3442만원)에 비해 63만원, 2년 전(2549만원)과 비교하면 956만원(37.5%) 급등했다. 그러나 평균 매매가는 2021년 3506만원에서 2022년 3276만원, 2023년 3253만원 등으로 2년 연속 하락했다. 결국 2021년 기준 시세보다 957만원 낮았던 분양가는 이듬해 시세를 추월했고, 그 격차가 2022년 66만원에서 2023년 252만원으로 대폭 확대됐다.

수도권도 이 같은 현상이 두드러졌다. 경기 지역 3.3㎡당 평균 분양가는 2022년 1578만원에서 지난해 1867만원으로 289만원(18.3%) 올랐다. 반면 매매가는 4.3%(1787만원→1710만원) 낮아졌다. 2022년 시세보다 209만원 쌌던 분양가가 지난해는 시세보다 되레 157만원 비싸지는 추월 현상이 나타났다.

인천의 경우, 서울과 경기 지역보다 분양가와 시세 격차가 더 커졌다. 지난해 평당 분양가는 평균 1713만원으로 시세(1393만원)보다 320만원 높았다. 지방의 평균 분양가는 1575만원으로 시세(1139만원)보다 436만원이나 비싼 것으로 나타났다.

대부분 지역에서 분양가상한제가 풀리고 공사비가 오르면서 분양가가 증가했지만, 기존 아파트값이 하락했기 때문이라고 전문가들은 분석한다. 특히 분양가와 시세 격차가 큰 지방의 경우 미분양에 시달리는 상황이다.