[뉴스속 용어]폐지론 힘실린 ‘지역주택조합’

송파구가 18일 서울시에 전면 폐지 또 개정을 건의한 ‘지역주택조합’은 무주택 서민의 주택 마련을 위해 주택법의 전신인 옛 ‘주택건설촉진법’에 의해 만들어진 제도다. 1977년 주택건설촉진법에 직장주택조합의 근거를 마련하기 위해 등장한 주택조합제도가 시초다. 이후 1980년 법 개정을 통해 지역주택조합을 ‘주택이 없는 국민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합으로서 도시재개발법 및 주택개량촉진에관한임시조치법에 의한 재개발구역내의 주민들이 구성하는 조합’으로 정의됐지만, 재개발조합과 비슷한 의미로 사용되다 1987년 ‘동일 또는 인접한 시(서울특별시 및 광역시 포함)·군에 거주하는 주택이 없는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합’으로 변경되면서 지금의 지역주택조합 형태가 됐다.

[이미지출처=연합뉴스]

재건축·재개발처럼 기존 건축물을 허물고 새로 짓는 사업이지만 사업 방식은 완전히 다르다. 재건축·재개발 조합은 기본적으로 땅을 갖고 있는 소유주들이 추진하는 사업이다. 반면 지역주택조합은 토지 소유권이 확보되지 않은 상태에서 조합원 모집을 통해 조달된 자금을 바탕으로 진행된다. 쉽게 말해 어떤 지역의 입지가 좋으니 다 함께 땅을 사서 여기에 새 아파트를 짓자면서 조합원을 모집한 후 여기서 조달된 자금을 바탕으로 땅을 사서 건설사업을 하는 것이다.

조합원이 되려면 조합설립인가 신청일 1년 전부터 조합주택 입주 가능일까지 세대원 전원이 무주택인 세대의 세대주이거나 또는 세대원 중 1명에 한해 주거전용면적(전용 85㎡ 이하) 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 한다. 또 세대주 본인과 배우자가 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이면 조합원이 될 수 없다. 지역 요건도 있다. 서울의 경우 조합설립인가 신청일 현재 서울·경기·인천 지역에 6개월 이상 거주해야 한다.

사업은 ‘조합원 모집신고→조합설립인가→사업계획승인→착공→사용검사→해산·청산’ 과정으로 진행된다. 단계별 법률에서 정하는 면적비율 이상의 토지사용권원과 토지소유권을 확보해야 한다. 2020년 7월24일 이후부터 강화된 주택법에 따르면 조합원 모집신고시 토지를 사용할 수 있는 권리인 토지사용권원을 50%이상 확보해야 하며 조합설립인가 신청시에는 토지사용권원 80%이상에 실제 토지소유권 15% 이상의 확보가 필요하다. 이후 지자체로부터 사업계획을 승인 받으려면 토지소유권을 95% 이상 얻어야 한다. 토지소유권을 빠르게 확보해 사업계획 승인을 받았다면 바로 공사를 시작할 수 있지만 토지를 매입하지 못할 경우 사업이 장기화되거나 무산될 수 있다는 게 문제다. 일반적으로 조합규약, 조합원가입 계약서에는 조합원의 임의탈퇴를 제한하고 있기 때문에 사업 지연이나 무산에 따른 피해는 고스란히 조합원 몫으로 돌아간다. 일각에서 지역주택조합을 지옥주택조합이라고 부르는 것도 이 때문이다.

한편 송파구는 토지소유권 확보가 쉽도록 사업구역 내 토지·주택 소유자 및 임차인에게 조합원 자격을 부여해 우선 모집하고, 추가로 조합설립인가 신청일 기준 무주택자 등을 모집하는 방식으로 조합원의 자격 기준 변경할 필요가 있다고 제안했다. 또 조합원 모집신고 절차를 폐지하고 조합 설립 단계부터 사업을 추진할 필요가 있다고 건의했다. 지난해 기준 서울시에서 추진 중인 지역주택사업은 총 118개다.

이은정 기자 mybang21@asiae.co.kr