상가 임대차에서 제소전화해가 필요한 3가지 이유

제소전화해는 분쟁을 예방할 수 있는 법적 수단
소송 없이도 강제집행 가능해 시간과 비용부담 적어
제소전화해는 위법 세입자의 시간 끌기 안 통해
글‧엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사

“조만간 새로운 상가 세입자와 계약을 앞두고 있습니다. 문제는 제 주변의 지인 건물주들이 제소전화해를 권유하고 있다는 겁니다. 하지만 기존 세입자와도 계약 기간 중 아무런 분쟁 없이 계약 기간을 마쳤기에 제소전화해의 필요성을 느끼지 못하고 있습니다”

상가 임대차에서 제소전화해의 필요성을 잘 느끼지 못하는 건물주들이 적지 않다. 악덕 세입자를 만나는 경우 낭패를 볼 수 있다.

상가건물에서는 계약 관계인 건물주와 세입자 사이에 수많은 분쟁과 돌발 상황을 마주할 수 있다. 제소전화해는 이를 대비하기 위한 법적 제도임에도 아직 필요성을 느끼지 못해 건물주들이 결국 피해를 보는 경우가 많다. 상가 임대차에서 제소전화해가 필요한 이유는 크게 3가지로 계약 전부터 이를 숙지한다면 위험을 대비하거나 분쟁을 해결하는 대응책으로 활용할 수 있다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다. 

법률적인 분쟁은 문제가 발생한 직후보다 사전에 문제가 발생하지 않도록 예방하는 게 가장 현명한 대응이다. 마찬가지로 제소전화해 필요한 첫 번째 이유는 상가 임대차에서 건물주와 세입자 간 발생하는 분쟁을 사전에 대비하는 예방책이 될 수 있다는 점이다.

제소전화해는 명도소송에서 승소판결문과 같은 집행권원이다. 즉 소송을 거치지 않아도 위법을 저지른 세입자를 상대로 빠르게 강제집행을 할 수 있다는 의미다.

세입자가 계약 기간 중 지켜야 할 제소전화해 조서는 상가건물 임대차보호법에 근거해 작성되는 것이 원칙이고 세입자 역시 조서를 위반하면 임차한 점포를 건물주에게 돌려주기로 합의를 했기 때문이다.

만약 제소전화해 조서를 세입자가 어긴다면 법률을 어긴 것과 마찬가지인 행위로 건물주는 강제집행 절차까지 제기할 수 있다. 반면 세입자 역시 이 사실을 숙지하고 있기에 계약 사항을 잘 준수하려는 노력으로 이어져 결국 분쟁을 예방하는 대응책이 된다.

제소전화해가 필요한 두 번째 이유는 문제가 발생해도 건물주가 빠르게 법적 대응이 가능하다는 점이다. 임대차 관계에서 세입자의 위법 사항이 생긴다면 건물주들은 대부분 세입자를 내보내기 위해 계약해지 통보를 하게 된다.

문제는 세입자가 이에 불응해 계속해서 버틴다면 건물주가 원치 않아도 소송에 휘말릴 수밖에 없다는 점이다. 위법을 저지른 세입자가 스스로 나가지 않는다면 소송 외에는 내보낼 방법이 없기 때문이다.

하지만 법적 대응을 처음 경험하는 건물주로서는 막상 커다란 비용과 기나긴 시간이 소요되는 소송이 망설여지기 마련이다. 반면 제소전화해를 신청해둔 상황이라면 이야기는 달라진다.

제소전화해 조서는 집행권원이기 때문에 소송에 대한 부담 없이 강제집행 절차를 바로 진행할 수 있다. 다만 세입자가 위법을 저질렀더라도 강제집행 전 세입자에게 계약해지 통보를 거쳐야 한다는 사실은 명심해야 한다.

제소전화해가 필요한 세 번째 이유는 고의로 시간을 끄는 악덕 세입자로부터 건물주의 피해를 최소화할 수 있다는 점이다.

명도 분쟁에서 세입자가 버티는 시간이 길어질수록 건물주의 피해가 가중될 수 있다.

명도소송을 통해 문제를 해결할 때도 마찬가지로 세입자가 마음만 먹으면 강제집행 직전까지 버티는 시간이 마련된다는 단점이 존재한다.

제소전화해는 세입자가 계약해지 통보에도 퇴거하지 않는다면 바로 강제집행 신청이 가능해 건물을 돌려받기까지 시간이 명도소송 대비 상당히 빠르다. 따라서 세입자가 시간을 끌 여유나 이득이 존재하지 않기에 건물주의 피해를 최소화할 수 있다.