"리스크 피하자"…PF사태 터지자 건설사들 '재건축·재개발 집중'

대형 건설사들, 올해 재건축·재개발 분양 비중 높여
조합원 중심이라 PF보증 위험 없고, 미분양 우려 낮아
서울·수도권에 정비사업 사업 집중

[이미지출처=연합뉴스]

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사태에 따라 올해 재건축·재개발을 포함한 도시정비사업(이하 정비사업) 분양 물량이 큰 폭으로 확대될 것이라는 전망이 나왔다. 재건축·재개발은 조합원들이 중심이 된 사업으로, 건설사들이 보증 위험을 떠안지 않아도 되고 미분양 우려도 낮다는 것이 이유다.

일각에서는 정비사업 분양 예정 물량이 2000년 이후 가장 많을 것이라는 관측까지 나온다. 지난 10일 정부가 준공 후 30년이 지난 아파트를 대상으로 안전진단 없이 재건축 절차를 시작할 수 있도록 한 것도 정비사업 분양 물량을 확대하는 데 기여할 것이라는 전망이다.

PF 사태 이후 건설사들 안정성 선호

17일 건설업계에 따르면 현대건설과 대우건설, GS건설 등 주요 건설사들은 지난해보다 올해 정비사업 분양 물량(조합·일반)을 크게 늘린다. 현대건설의 경우 지난해 3411가구에서 올해 9837가구로 3배 가까이 확대한다. 디에이치 방배(일반 1251가구), 반포 디에이치 클래스트(조합 3536가구) 같은 강남권 단지가 포함됐다. GS건설도 지난해 1만1380가구에서 올해 1만3000가구로 늘릴 계획이다. 과천주공4단지(1445가구)와 광명12R구역(2097가구)이 대표적이다.

대우건설은 정비사업지에서 올해 첫 분양 물량을 내놓는다. 대우건설은 오는 26일 부천 송내역 푸르지오 센트비엔(송내 1-1구역 주택재건축정비사업) 모델하우스를 개장한다. 센트비엔 현장 관계자는 "전체 1045가구 중 조합원 물량이 820가구(80%)이며, 이번에 일반분양 225가구를 분양한다"며 "부천 소사역에서 지난해 분양된 재건축 아파트 청약이 6대1 정도였는데, 센트비엔은 더블 역세권으로 입지가 좋아서 무리 없이 분양될 것으로 본다"라고 전망했다.

대우건설의 정비사업 분양 물량은 지난해 3787가구에서 올해 4178가구로 증가했다. 대우건설 관계자는 "지난해 서울 정비사업으로 따져 봤을 때 1조4057억원 수주고를 올려서 업계 1위를 했다"며 "공사비와 금리가 대폭 상승한 시기에 서울 정비사업에 집중한 건 내실 강화를 위한 전략"이라고 설명했다. 대우건설은 올해도 개포5단지 재건축, 신반포 2차와 16차 재건축 사업 수주를 목표로 삼고 있다.

정비사업의 특성상 시공사 부담이 크지 않다는 점에서 건설사들은 정비사업 물량 확대에 나섰다. A건설사 관계자는 "건설사 PF 문제는 시행사가 처음에 사업을 시작할 때 땅을 사느라 빌린 돈을 갚지 못했고, 이게 시행사의 보증을 서준 건설사의 우발채무가 되면서 벌어진 것"이라며 "재건축·재개발 사업은 자금을 조달할 때 조합원들이 이미 보유한 토지 지분을 담보로 하기에 금융 위험 부담이 훨씬 낮다"고 설명했다.

미분양 가능성이 낮은 것도 장점이다. B건설사 관계자는 "보통 단지의 70~80% 정도는 조합원들에게 분양이 다 된 거나 마찬가지"라며 "건설사들 입장에서는 미분양으로 인한 공사비 체납 걱정까지 덜 수 있다"고 덧붙였다.

공사비·금리 인상이 걸림돌

다만 정비사업 특유의 리스크가 없는 것은 아니다. 물가 상승에 따른 공사비 인상, 고금리 부담, 조합원 내부 갈등 등이 이에 해당한다. 현대건설은 공사비 인상과 조합 대표자 부재 등에 따라 지난 1일 은평구 대조1구역(힐스테이트 메디알레) 재개발 사업 공사를 중단하기도 했다. 부동산 업계 관계자는 "포스코이앤씨가 시공을 맡은 노량진3구역의 경우도 공사비가 올라서 조합원들이 맨 처음에 예상했던 분담금보다 액수가 훨씬 커진 상황이라 난항을 겪고 있다"고 전했다.

C 건설사 관계자는 "과거 시공사가 공사비를 안 올리겠다고 확약을 했음에도 최근 공사비를 인상한다고 공문을 보내서 조합원의 분담금이 늘어나는 일이 현장 곳곳에서 생기고 있다"며 "정부가 정비사업 속도전을 내려고 규제를 완화했지만 사업성을 악화시키는 요인들도 있어 효과가 얼마나 있을지는 두고 봐야 할 것"이라고 말했다.

심나영 기자 sny@asiae.co.kr