[반퇴시대 재산리모델링] 아파트 지분 증여·양도보다, 집 줄여 생활비 마련을

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30억 아파트 공동소유한 70대 부부, 주택 활용해 생활비 늘리고 싶은데…

Q. 서울 서초구 30억원짜리 자가 아파트에 사는 최모(77)씨. 단기 근로로 생활비를 벌고 있으나 언제 그만둘지 모른다. 연금이 있지만, 아파트를 활용해 생활비를 더 마련하고 노후도 준비하고 싶다. 아파트를 줄여 자금을 마련하는 방법도 고민 중이다. 현재 최씨와 최씨 부인은 아파트를 공동 소유하고 있다. 각자 가진 지분은 2:1이다. 최씨 지분 절반을 결혼한 장녀에게 증여 또는 양도하고 싶다. 딸에게 지분 일부 양도 후 받게 될 매각 금액을 어떻게 활용하면 좋을지도 궁금하다. 현재 장녀는 아파트 한 채를 부부 공동 소유 중이다.

A. 최씨는 그가 가진 서초구 아파트 지분 65% 중 절반인 32.5%를 자녀에게 증여 또는 양도하고자 한다. 30억원짜리 최씨 아파트 지분 32.5%는 약 10억원 규모다.

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양도 시 그에 상응하는 금액을 자녀에게 받아야 한다. 10억원을 다 받을 필요는 없다. 시세의 30% 또는 최대 3억원 중 더 낮은 금액으로 깎아 매매해도 증여에 해당하지 않는다. 예를 들어 100억원짜리 아파트라면 시세의 30%인 30억원과 3억원 중에서 더 적은 금액인 3억원을 깎아 97억원에 매매하면 증여가 아니다. 따라서 최씨가 자녀에게 7억원으로 저가 매매해도 증여세를 부과하지 않는다. 만약 7억원 이하로 매매하면 그 차이만큼 매수자가 증여받은 것으로 간주한다.

하지만 최씨가 내야 할 양도소득세는 7억원이 아니라 아파트 시세 10억원을 기준으로 한다. 시세는 같은 단지 내 유사매매사례가액을 기준으로 본다. 현행 양도소득세법상 부당행위계산 규정은 저가 매도를 통한 양도세 납부 회피를 막고 있다. 시세와 거래가 차액이 시세의 5%와 3억원 중 적은 금액 이상이면 시세로 양도한 것으로 본다. 즉, 시세 10억원의 5%인 5000만원과 3억원 중 더 낮은 금액인 5000만원을 기준으로 한다.

세금 부담을 줄이려면 증여보다는 양도가 낫다. 증여 시 증여세 약 2억2000만원, 취득세 4000만원이 발생한다. 양도 시 최씨가 부담할 양도소득세는 약 2600만원이다. 이때 부부 공동명의로 아파트를 소유한 최씨 장녀는 최씨 아파트 지분 일부만 취득해도 1세대 2주택자가 된다. 서초구는 조정대상지역에 있어 취득세 8%가 부과되는 점도 고려하자.

최씨 부부는 상속을 대비해야 하는 연령대에 속한다. 아파트 양도로 자녀에게 받은 자금을 물려줘야 할 수 있다. 이때 상속세 또는 증여세가 발생한다. 상속 전 10년 내 증여한 재산은 상속 재산에 합산하는 점도 주의하자.

◆작은 평수로 이사 후 현금 확보를=만약 딸과 지분을 나누지 않는다면 현재 거주하는 아파트를 30억원에 매각하고, 같은 단지 내 작은 아파트를 25억원에 사자. 장기보유특별공제 등을 고려하면 총 2억원의 세금(양도소득세·취득세)이 발생한다. 세금 납부 후 남은 현금 자산으로 즉시연금에 가입하자. 약 3억원을 10년 확정 기간과 종신연금형으로 나눠 가입하면 월 140만원 연금 수령이 가능하다. 이를 통해 생활비를 확보하자.

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서혜빈 기자 seo.hyebin@joongang.co.kr