작년말 ‘집값 하락’이 대세…영끌족 많은 ‘노도강’에 집중

작년 4분기 서울 아파트 절반 이상 하락거래…‘노도강’ 타격
2022년 말과 비교하면 상승거래지만 “최근 약세 당분간 지속”

(매경 DB)

지난해 10월 이후 부동산 시장에 냉기가 돌면서 시세보다 거래가를 낮춘 하락거래가 두드러졌다.

16일 부동산R114와 연합뉴스가 국토교통부 실거래가시스템을 분석한 결과, 지난해 4분기 거래된 전국 아파트의 50% 가량이 3분기 실거래가보다 낮게 팔린 것으로 나타났다. 특히 서울의 경우 전체 아파트 거래의 53%가 하락거래였다.

지난해 9개월 연속 아파트값 상승세가 이어졌지만 10월 이후 상황은 바뀌었다. 지난해 초에는 대대적인 규제지역 해제와 특례보금자리론 공급 등으로 부동산 시장에 온기가 돌았던 반면, 9월 말 특례보금자리론 일반형(6억∼9억원) 대출 중단 이후 매수세가 위축되고 냉기가 돌았다.

실제로 15일 한국부동산원에 따르면 지난해 10월 전국 아파트 실거래가지수는 0.22% 하락했고, 11월(-0.75%)에도 약세를 보였다. 특히 서울의 경우 지난해 10월 -0.09%, 11월 -1.81%의 실거래가지수 하락 폭을 기록했다.

부동산 시장에 냉기가 돌면서 시세보다 거래가를 낮춘 하락거래가 두드러졌다. 부동산R114 여경희 수석연구원은 “현재 주택시장은 매수세 위축으로 시세보다 거래가를 크게 낮춘 급매물이 아니면 팔리지 않는다”며 “태영건설 사태로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 커진 점도 매수 심리를 위축시킨 원인 중 하나”라고 말했다.

특히 서울의 경우 4분기 거래의 53%가 3분기보다 낮은 가격에 팔린 하락거래였다. 광역 시도 가운데 세종(54.5%)에 이어 두 번째로 하락거래 비중이 컸으며, 경기(51.3%)와 인천(52.5%) 등 수도권 전체적으로 3분기 대비 4분기 하락거래 비중이 절반을 넘어섰다.

서울 구 중에서는 도봉구(71%)·강북구(67%)·노원구(59%) 등 ‘노도강’ 지역의 하락거래가 두드러졌다. 일명 30대 ‘영끌족’ 유입이 많아 특례보금자리론 일반형 중단의 타격을 많이 받은 것으로 해석된다. 이밖에 동작구(64%)와 금천구(64%), 종로구(61%) 등도 하락거래 비중이 60%를 넘었다. 반면 강남구, 관악구, 양천구는 상승거래 비중이 하락거래보다 높았다.

다만 2022년 말에 비해서는 여전히 높은 금액이었다. 지난해 4분기 서울 아파트 실거래가를 2022년 4분기 거래와 비교하면 상승거래 비중이 71%에 달했으며, 수도권 전체(57%)로도, 전국적(49%)으로도 상승거래가 하락거래보다 많았다.

지난해 4분기 서울 아파트 평균 실거래가격은 10억3790만원으로, 2022년 4분기 9억5228만원보다 9% 높은 것으로 조사됐다. 전국적으로는 작년 4분기 평균 실거래가가 전년도 4분기 보다 3% 가량 높았다.

전문가들은 당분간 부동산 집값 약세가 지속될 것으로 예상하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 거래량(1535건)은 지난해 1월(1413건) 이후 11개월 만의 최저치를 기록했으며, 같은기간 아파트 실거래가 잠정지수는 전월 대비 전국 -0.85%, 서울 -1.61%로, 3개월 연속 하락세로 전망된다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “작년 9월에 아파트값이 단기 고점을 기록한 뒤 올해 1분기까지는 약세장이 이어질 것으로 예상된다”며 “이달 말이면 특례보금자리론 6억원 이하 우대형 대출도 중단되는 만큼 당분간은 거래 위축도 불가피할 것”이라고 말했다.