무주택자 내집마련 더 어려워진다…서울 주택보급률 전년보다 하락

2022년 주택보급률 102.1%
서울은 93.7%… 전년보다 0.5%P↓
올해 입주물량 9% 줄고
서울은 1만1107가구 그쳐
서울 평당 분양가 3495만원 육박

서울의 주택 보급률이 전년보다 더 낮아진 것으로 나타났다. 올해 입주물량도 지난해보다 줄어들 것으로 예상되는 상황이어서 주택 공급 부족에 대한 우려가 커졌다. 특히 신규 아파트 분양가가 계속 높아지고 있어 무주택자의 내 집 장만의 길은 더욱 험난해질 것이라는 전망이 나온다.

서울 주택보급률 93.7%, 전년보다 하락

16일 국토교통부에 따르면 2022년 전국 주택보급률은 102.1%를 기록했다. 전년 대비 0.1%포인트 떨어졌다. 전국 최하위인 서울의 주택보급률은 93.7%로, 전년 대비 0.5%포인트 줄어든 것으로 나타났다.

수도권 집중 현상과 지방소멸이 맞물리면서 주택보급률 지표도 수도권과 지방의 격차가 뚜렷하게 나뉘었다. 수도권 주택보급률은 96.6%로 지방(107.5%)과 0.9%포인트 차이를 나타냈다. 전국에서 미분양 물량이 가장 많은 대구의 주택보급률은 101.4%로 전년(100.7%) 대비 0.7%포인트 상승했다. 주택보급률은 주택 수를 일반 가구 수로 나눈 값이다. 주택 재고 부족 여부를 나타낸다. 110%를 웃도는 미국이나 일본 등에 비하면 우리나라는 주택 공급률이 낮은 편에 속한다.

올해 입주 물량도 지난해보다 더 줄어들 것으로 예상되면서 서울의 주택보급률 지표는 더 악화할 가능성이 높다. 부동산r114에 따르면 올해 서울의 입주 물량은 1만1107가구(2만1771가구 감소) 정도에 그칠 것으로 예상된다. 서울 공급물량은 재건축·재개발을 통한 공급이 대부분인 만큼 조합원 입주 물량 등을 감안하면 실제 풀리는 분양물량은 더 줄어들 것으로 예상된다.

올해 전국 아파트의 입주 예상 물량은 33만1729가구로 전년 대비 9%(3만4224가구) 줄어들 전망이다. 특히 수도권 입주 물량이 크게 감소할 것으로 예상된다. 수도권 입주 물량은 15만271가구로, 전년(19만2000가구)보다 4만가구 넘게 줄어들 것으로 관측됐다.

2022년 폭락 후 시장 둔화 여파

공급난 심화는 최근 부동산 가격 하락 여파에 따른 것으로 분석된다. 2022년 하반기부터 부동산 가격은 일제히 급락했다. 기준금리가 3%대로 뛰면서 전국 주택 매매 시장은 하락세로 반전됐다. 지난해 부동산 가격은 소폭 상승하는 모습을 나타냈다.

한국부동산원에 따르면 2022년 전국 아파트 가격은 17.2% 하락했다가 지난해 5.7% 상승했다. 2022년 하락세에 비하면 상승폭은 절반 수준에 그쳤다. 다만 올해 부동산 시장 전망은 다소 어둡다. 지난해 말부터 매매가격이 하락세로 전환하면서 시장 침체가 장기화할 것이라는 전망이 설득력을 얻고 있다.

최영상 주택금융연구원 연구위원은 "지난해 상승한 서울의 주택가격은 다시 높은 수준에 도달했고 현재의 통화정책 기조를 고려해 볼 때 부담 가능한 가계는 적을 것으로 추정된다"고 밝혔다. 이어 "고금리와 고물가 상황이 지속되면서 주택수요는 전반적으로 위축될 것으로 보인다"며 "신규 주택은 고분양가로 인해, 기존주택은 재상승한 가격으로 인해 수요에 한계가 있을 것"이라고 설명했다.

무주택자들 내 집 장만 어려움 커져

이에 더해 신규 아파트의 분양가는 치솟고 있다는 점도 무주택자들의 시장 진입을 망설이게 하는 요소다. 주택도시보증공사에 따르면 지난해 12월 기준 서울 민영 아파트 분양가는 3.3㎡당 3495만원으로 전월 대비 2.36% 올랐다. 전국 민간 아파트 분양가는 10년 동안 2배 올랐다.

최근 건설사들의 프로젝트파이낸싱(PF) 부실에 따른 유동성 위기가 심화할 가능성도 무주택자들의 내 집 장만을 막는 요소 중 하나다. 최근 태영건설은 채권단과의 협의를 마무리하고 워크아웃에 들어간 상황이다. 다만 업계에서는 제2의 태영건설이 나올 가능성을 예의주시하고 있다.

이 밖에 부동산 시장 둔화에 따라 3기 신도시 등 공급 정책에도 제동이 걸릴 가능성도 제기된다. 현 정부의 270만가구 공급 방침도 인허가를 기준으로 한 계획인 만큼 단기적으로 시장을 안정시킬 것으로 기대하기에는 역부족이라는 지적이 나온다.

두성규 목민경제정책연구소 대표는 "그동안 시장의 변동성이 높았던 데다 수도권의 공급 부족과 분양가 상승, 시장 위축, PF 리스크까지 맞물려 모든 지표가 암울하게 흘러가고 있다"며 "미국 금리가 하락기에 접어들고 입주 물량이 줄어들어 가격이 오르면 시장이 더욱 불안정한 상황을 맞이할 위험도 상존하고 있다"고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr