임대보증보험 가입 기준 완화되지만…전세보증은?

공시가격 140%, 주택가격 산정 방식 개선…시세 적절 반영
전세가율 90%는 그대로 적용, 3월 중 관련 내용 발표
임대인 “전세보증도 같이 개선해야…역전세 우려 여전”

임대인이 가입하는 임대보증금 반환보증보험의 주택가격 산정방식이 개선되면서 가입 기준이 완화될 전망이나 전세보증금 반환보증보험은 건들지 않을 방침이어서 임대인들의 반발은 여전할 것으로 보인다.ⓒ데일리안 DB

임대인이 가입하는 임대보증금 반환보증보험의 주택가격 산정방식이 개선되면서 가입 기준이 완화될 전망이다. 하지만 전세보증금 반환보증보험은 건들지 않을 방침이어서 임대인들의 반발은 여전할 것으로 보인다.

16일 국토교통부에 따르면 오는 3월 임대보증보험 주택가격 산정방식 개선과 관련된 내용이 발표될 예정이다. 앞서 정부는 지난 10일 ‘국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’에 임대보증보험 가입여건 개선에 대한 내용을 담았다.

현행에 따르면 임대보증보험을 가입하기 위해 주택가격을 산정할 경우 감정평가액이나 공시가격, 실거래가 중에서 선택해 전세가율 100%로 적용하고 있다.

오는 7월부터는 가입 문턱이 높아질 예정이었다. 주택가격 산정 시 공시가격 150%를 적용하던 것을 140%로 조정하고 전세가율은 90%로 낮추도록 해 공시가격의 126% 수준으로 가입 기준을 강화하기로 한 것이다.

이는 전세사기를 예방하기 위한 조치로 임차인이 가입하는 전세보증보험의 경우 이미 지난 5월부터 공시가격 150%(공시가격 150%·전세가율 100%)였던 가입 기준이 126%로 강화된 바 있다.

그러나 전세보증보험 가입 기준 강화 이후 되려 역전세 우려가 확산했다. 전세보증보험 가입을 위해 집주인들이 보증금을 낮춰야 했고, 그 차액만큼 세입자들에게 보증금을 돌려줘야 하는 상황이 초래돼 전세시세 조정으로 이어져서다.

이러한 우려를 고려해 정부는 임대인이 의무적으로 가입해야 하는 임대보증에 대해서는 공시가격 인정비율을 경직적으로 적용하지 않고 시세에 맞는 주택가격 산정을 추진키로 했다.

국토부 관계자는 “임대보증보험은 임대사업자들이 의무 가입을 해야하는 반면 전세보증보험은 임차인이 의무 가입을 해야하는 사항이 아니다”며 “임대사업자들이 의무적으로 가입한 임대보증보험 제도가 급격히 변화하면 시장의 충격이 클 수 있어, 시세를 고려해 주택가격 산정방식을 들여다보겠다는 것”이라고 말했다.

그러면서도 “전세가율 90% 적용은 그대로 간다”고 덧붙였다.

다만 임대인들은 임대보증보험 가입 기준 개선만으로는 역전세 우려를 해소할 수 없다고 주장한다. 이미 전세보증보험 가입 기준대로 전세시세가 형성되고 있어 전세보증보험 가입기준도 함께 검토돼야 한다는 얘기다.

전국임대인연합회 관계자는 “임대보증보험과 전세보증보험의 가입기준과 보증한도가 다르면 임대인과 임차인에게 혼란을 줄 수 있다. 가입 기준이 일원화될 필요가 있다”며 “임대보증보험이 개선되더라도 보증한도의 차이 발생으로 전세보증보험의 기준대로 전세시세가 조정될 것”이라고 강조했다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 “연립이나 다세대 주택의 경우 시세가 정확하지 않다 보니 공시가격을 적용하는데, 시세가 부정확하면 공시가격도 명학하다고 볼 수 없다”며 “공시가격 제도를 개편하려는 움직임이 있는데도 공시가격을 기준으로 주택가격을 산정 하는 것이 바람직하지는 않다고 본다. 개편이 필요하다”고 평가했다.

이어 “임대보증보험과 전세보증보험 가입 기준을 다르게 해 제도를 복잡하게 만드는 것도 좋지 않다”며 “두 보증보험의 주택가격 산정 방안을 동일하게 적용하는 식으로 제도를 단순화시킬 필요가 있다”고 말했다.