고층 개발 호재에 들썩이는 빌라촌···자양4동 신통기획지, 한강변 2900가구로

‘광진구라 쓰고 성수전략정비구역 5지구라 읽는다.’

서울 광진구 자양동은 부동산 투자자들에게 항상 관심받는 지역이다. 마포구 망원동·합정동과 함께 서울 강북 한강변에는 몇 곳 남지 않은 개발 가능 지역이기 때문이다. 성동구 성수전략정비구역(1~4지구)과도 동일로를 사이에 두고 맞닿아 있어 ‘성수5지구’라는 우스갯소리까지 나온다.

최근 자양4동 빌라촌 신속통합기획 설명회가 열리면서 기대감이 더욱 커졌다. 서울시가 현재 제2종일반주거지역인 사업지 용도를 제3종일반주거지역으로 종상향하는 방안을 추진하면서다. 재개발이 완료되면 자양동 한강변은 최고 50층 높이 아파트 대단지로 탈바꿈한다. 훗날 재개발이 완료되면 성수동과 함께 한강변 스카이라인을 완성할 것이라는 기대를 모은다.

서울시는 최근 자양4동 주민을 대상으로 신속통합기획 기본계획 수립 설명회를 열고 개발 밑그림 격인 계획안을 공개했다. 단독·다가구주택, 연립·다세대주택(빌라) 등 노후 저층 주택이 밀집한 자양4동 일대를 50층 안팎, 2950가구 아파트 단지로 신축하는 게 골자다.

이를 위해 용도지역을 기존 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향한다는 방침이다. 현재는 제2종일반주거지역이라 재개발을 하더라도 최고 7층까지밖에 못 짓기 때문이다. 여기서 제3종일반주거지역으로 상향하면 용적률 최대 300%를 적용해 50층 내외로 개발할 수 있게 된다. 일단 서울시가 시뮬레이션을 통해 제안한 층수는 49층이다. 향후 창의적이거나 혁신적인 설계를 적용하면 최고 층수가 더 높아질 여지도 있다는 설명이다.

자양4동의 기존 용적률이 192%인 점을 고려할 때 용적률 300%를 적용하면 적잖은 사업성을 기대할 수 있게 된다. 단, ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’에 따라 법적 상한 용적률(최대 300%)까지 인센티브를 받으려면 재개발한 주택의 일부를 공공임대주택으로 기부채납해야 한다.

이외에 시는 신속통합기획으로 재개발될 자양4동 일대를 한강변 특화 단지로 관리하겠다는 구상이다. 사업지 한가운데 공원을 조성해 한강공원과 연결하는 식이다. 서울시는 주민 의견을 듣고 오는 2월 내에 신속통합기획안을 확정 지은 후 광진구청을 통해 가이드라인을 제시할 예정이다. 이후 ‘토지등소유자’ 1500여명 가운데 3분의 2 이상이 재개발에 동의하고, 대지면적(13만9130㎡) 2분의 1 이상 동의를 받으면 자양4동 일대는 정비계획안 입안을 거쳐 정비구역 지정 절차를 밟을 수 있다. 자양4동 통합재개발 추진위원회는 오는 6월 구역 지정을 받는 것을 목표로 하고 있다.

서울 광진구 자양4동 전경. (윤관식 기자)

자양동 부동산 시장 들썩

다리만 건너면 강남·송파 도착

자양4동 일대 소유주들은 엄청 반기는 분위기다. 자양4동 일대 13만9130㎡는 원래 1구역과 2구역으로 나뉘어 있던 땅이다. 2021년 신속통합기획을 신청했다 고배를 마신 적이 있다. 이후 1·2구역을 하나로 통합해 2022년 2차 신속통합기획 주택 재개발 사업 최종 후보지로 선정됐다.

주민들은 자양4동 일대가 재개발을 통해 재평가될 것으로 기대한다. 지금이야 노후 주택이 밀집해 저평가돼 있지만 개발만 마치면 입지, 교통 등 장점이 워낙 많아서다.

자양4동은 7호선 뚝섬유원지역, 2·7호선 환승역인 건대입구역과 가깝고 한강과도 맞닿아 있어 알짜 입지로 꼽힌다. 특히 최근 주민설명회에서는 서울시가 자양동 건물 디자인과 높이 등 스카이라인을 성수전략정비구역과 동떨어지지 않도록 기획해 설명한 대목이 눈에 띄었는데, 실제로 자양4동은 성수동과 길 하나를 두고 맞닿아 있어 연계 가능성이 높다. 성수전략정비구역은 한강변을 따라 노후 저층 주택·상가가 밀집한 성수동1~2가 일대 53만㎡ 부지를 4개 지구로 나눠 총 9000여가구, 70층 이상 초고층으로 재개발하는 사업지다.

성수동뿐 아니라 한강 건너편으로는 송파구, 강남구와 마주 보는 입지기도 하다. 개발 후에는 강남 배후 주거지 역할을 할 수 있는 조건이다. 2·7호선 건대입구역, 7호선 뚝섬유원지역 등을 통해 강남역, 광화문, 여의도 등 업무 중심지로 이동이 편리하다. 성수동 상권과도 가깝고 건국대병원, 이마트 등 생활편의시설도 두루 갖춰져 있다.

자양4동 신속통합기획 밑그림이 나오면서 자양동 투자에 관심을 기울이는 이도 많다. 시장에서는 자양동에 대규모 신축 아파트가 들어설 경우 일대 최고 시세를 경신하는 것은 물론, 강 건너 잠실 등 아파트와 견줄 정도로 매매가가 치솟을 것이라는 관측도 나온다. 남쪽으로 한강 조망권을 갖춘 덕분이다.

2022년 토지거래허가구역으로 지정된 탓에 매매 거래는 드물게 일어나지만, 자양4동이 관심을 받기 시작하면서 시세가 부쩍 뛰었다. 일대 중개사사무소에 따르면 자양4동에는 대지지분이 6평인 빌라가 7억원에 매물로 나와 있다. 같은 빌라 동일 면적이 2022년 10월 3억5000만원에 거래된 적이 있다. 이외에도 대지지분 7.5평인 주택이 8억원에, 대지지분 8.6평인 주택은 8억5000만원에 매물로 나와 있다. 대지지분이 3.5평에 불과한 주택도 5억원을 부른다.

아직 사업 초기인 만큼 재개발 후 시세를 점치기는 이르지만, 자양4동 시세는 지난해 7월 입주를 시작한 ‘롯데캐슬리버파크시그니처(878가구)’와 견줘보는 것이 좋다. 이 아파트 전용 59㎡ 분양권이 지난해 9월 15억5000만원에 팔린 바 있다.

자양동 A공인중개사사무소 관계자는 “자양4동 신속통합기획 사업지는 주민설명회 후 매수 문의가 부쩍 늘었는데 거래 가능한 매물이 많지는 않다”며 “인근 롯데캐슬리버파크시그니처의 경우 전용 84㎡ 호가가 24억~25억원에 형성돼 있는 점을 고려할 때 한강변과 가까운 신통기획 사업지는 훨씬 높게 평가될 것”이라고 귀띔했다.

물론 신속통합기획 같은 서울형 정비사업에 투자할 땐 유의할 점도 적잖다.

재개발·재건축은 입주권을 매수하기에 앞서 분양 자격도 함께 매수할 수 있는 물건인지 확인을 해봐야 한다. 특히 신속통합기획은 권리산정일 이후 준공된 신축 빌라를 매입하면 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상이 된다. 권리산정기준일은 부동산 투기를 억제하기 위해 정비사업 구역에서 분양을 받을 수 있는 권리를 산정한 날짜다. 권리산정기준일 이전에 준공된 신축 빌라만 조합원 자격을 취득할 수 있다. 자양4동 신속통합기획 사업지의 경우 권리산정일이 2022년 1월 28일이다. 또 신속통합기획 사업지는 토지거래허가구역으로 선정되기 때문에 부동산을 매입할 때 지자체 허가를 받아야 하고 ‘실거주 2년’ 같은 제약도 감수해야 한다.

[본 기사는 매경이코노미 제2243호 (2024.01.17~2024.01.23일자) 기사입니다]