재건축 부담금 확 싸진다… 1.1억서 2800만원까지 감소

기부채납 토지 기여분 감정가 반영
소규모 재개발도 규제 대폭 풀어
전세사기 피해 주택 협의 매수 착수

정부가 준공 30년이 넘은 아파트를 안전진단 없이 재건축할 수 있게 하는 등 규제 완화를 발표한 10일 서울 영등포구 여의도동 재건축 아파트 일대에 현수막이 걸려 있다. 연합뉴스

정부는 ‘1·10 부동산 대책’을 통해 공사비 상승으로 커진 재건축 비용 부담을 대폭 낮추겠다고 밝혔다. 재건축 부담금을 산정할 때 초과이익에서 제외하는 비용 항목을 늘려 개인이 내야 하는 부담금을 깎는 방식이다. ‘재건축 걸림돌’로 불리던 안전진단은 사실상 폐지된다.

국토교통부는 10일 재건축 부담금을 산정할 때 신탁방식 운영비 등 제반 실집행 비용도 초과이익에서 제외하는 비용으로 인정하겠다고 밝혔다. 기부채납 토지 기여분은 공시가가 아닌 감정가로 반영해 인정 비율을 현실화한다.

비용 인정 항목이 늘어나면 그만큼 초과이익분이 줄어 이를 기준으로 개인이 내야 하는 부담금은 크게 줄어든다. 서울 A단지의 경우 기존 기준대로면 1인당 1억1000만원의 재건축 부담금을 내야 했다. 오는 3월부터는 개정된 재건축 초과이익 환수에 관한 법률(재초환법) 시행에 따라 부담금 초과이익 기준이 3000만원에서 8000만원으로 올라가 부담금이 5500만원으로 줄어든다. 여기에 이날 발표된 초과이익 제외 비용 항목을 확대하는 시행령 개정까지 이뤄지면 부담금은 2800만원으로 대폭 감소한다. 신탁비용 운영비 제외로 초과이익분이 1100만원 줄고 공공임대 비용이 감정가로 적용되면서 또 한번 부담금이 1600만원 감소하는 효과다. 결과적으로 이 단지의 재건축 부담금은 기존의 4분의 1 수준으로 줄어든다.

재건축 시작을 막던 안전진단은 폐지 단계에 들어섰다. 정부는 2022년 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조 안전성의 비중을 50%에서 30%로 낮췄다. 대신 주거 환경과 설비 노후도를 각각 30%로 높였다. 재건축 승인에서 안전의 중요도를 낮추고 노후화한 시설로 인한 주거 수준 저하, 주차장 부족 등에 따른 주민 불편 등을 더 많이 반영하겠다는 것이다.

정부는 평가 항목 개선도 예고했다. 노후도가 높은 아파트 재건축 과정에서 안전진단이 장애물로 작용하지 않도록 하겠다는 것이다. 특히 준공 30년 이상 된 주택의 안전진단 없는 재건축 착수가 가능해진 만큼 안전진단으로 인해 재건축이 중단되는 일은 줄 것으로 보인다. 사실상 ‘주거환경’ 진단으로 바뀌는 셈이다. 안전진단 평가 항목 개선은 입법 없이 고시 개정으로 가능하다. 국토부 관계자는 “지금까지는 안전성 위주로 봤다면 앞으로는 노후도를 중심으로 진단하겠다”며 “사업을 착수했는데 안전진단에서 탈락하는 경우는 거의 없을 것”이라고 말했다.

일반 정비 사업이 불가능한 지역의 소규모 정비사업, 도심복합사업도 가능해진다. 이전에는 도로 안쪽 지역만 정비구역으로 지정할 수 있었는데 앞으로는 인접 도로 건너편까지 구역 지정을 허용한다. 30년 이상 건물이 차지하는 비중으로 평가하는 노후도 조건도 3분의 2에서 60%로 낮춘다. 관리지역은 노후 건물 비중을 50%까지 완화한다. 조합설립 주민 동의율도 80%에서 75%로 낮춘다. 교통·경관심의 등도 동시에 진행해 사업 기간을 줄인다. 사업성 부족으로 자력 개발이 어려운 단지는 한국토지주택공사(LH)의 참여로 사업성을 보완한다.

전세사기 피해자가 빨리 보증금을 돌려받을 수 있도록 LH의 협의 매수도 시작한다. LH가 경·공매 낙찰 매입보다 먼저 감정가 기준으로 피해 주택을 매수해 조기에 피해자가 보증금을 받을 수 있게 한다. 단 세입자를 제외한 다른 채권자가 없을 때 이 같은 협의 매수가 가능하다. 채권자가 다수일 때는 채권조정 협의를 거쳐 감정가액 이내로 부채 총액을 조정한 후 매입한다.

세종=권민지 기자 10000g@kmib.co.kr

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