“미분양 주택 늘어날 수도”…건설업계 위기감 고조

전국 미분양 5만7925가구, 감소세 주춤·청약 양극화 심화
분양성 악화, 건설사 돈맥경화·주택공급 축소로 이어지나
“건설사 할인분양, 양도세·취득세 감소 및 면제 등 패키지 대책 나와야”

분양가격이 천정부지로 치솟고 고금리 현상이 지속되면서 청약 시장의 찬바람도 거세지고 있다. 지난해 감소세던 미분양 물량도 올해는 증가세로 돌아설 수 있다는 관측이 나온다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

분양가격이 천정부지로 치솟고 고금리 현상이 지속되면서 청약 시장의 찬바람도 거세지고 있다. 지난해 감소세던 미분양 물량도 올해는 증가세로 돌아설 수 있다는 관측이 나온다.

10일 국토교통부에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 5만7925가구다. 지난해 2월 정점을 찍은 미분양 주택은 9개월 연속 줄어들고 있지만 악성으로 분류되는 준공 후 미분양 주택은 1만465가구로 증가세를 유지하고 있다.

특히 올해 청약 수요가 잦아들 것으로 예상되면서 분양성 악화로 인한 건설사의 유동성 위기감도 고조되고 있는 상황이다. 원자재값과 인건비 등 분양가 상승 요인은 산재해 있는데 집값은 되려 떨어지고 있어서다.

분양이 잘 될 경우 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 원금과 이자를 상환하고 사업을 정상적으로 추진할 수 있지만 미분양·미계약이 속출하면 건설사의 돈맥경화 현상으로 이어질 수 있다.

한 건설사 관계자는 “올해 청약시장에서 양극화 현상이 심해질 것 같다. 미분양 물량이 늘어나거나 분양 일정을 미루는 곳들이 나올 것”이라며 “수도권에서도 입지가 좋은 곳 위주로만 청약 수요가 몰리고 지방의 경우 청약 시장 분위기가 차갑게 가라앉을 수 있다”고 내다봤다.

이어 “분양성이 떨어지면 결국 건설사의 자금 흐름에도 문제가 생기는 악순환으로 이어질 것”이라고 덧붙였다.

김인만 김인만부동산연구소장도 “최근 미분양 주택 감소세가 둔화됐는데 이런 분위기라면 올해는 오히려 미분양 물량이 늘어나 PF 문제와 맞물릴 것”이라며 “지방의 경우 전국에서 차지하는 미분양 주택 비중이 지난해 초 83%에서 최근 87%로 확대됐다. 이대로면 올해 말 90%까지 늘어날 수 있어 지방의 미분양 물량 해소가 시급하다”고 말했다.

국토연구원에서도 향후 고금리 현상 지속, 경기 침체 여부 등에 따라 미분양 주택이 증가할 가능성이 있다고 보고 있다. 미분양 주택 적체 현상은 PF 대출 부실과 신규 주택착공 감소, 건설업 폐업·부도, 건설업 취업자 수 감소 등으로 확산될 수 있다.

이에 따라 올해 미분양 주택 해소를 위한 대책이 정부 차원에서 마련돼야 한다는 요구가 커지고 있다. 할인 분양 등 건설사의 자구노력을 전제로, 양도세·취득세 등에 대한 세제 혜택이 제시돼야 한다는 것이다.

국토연구원은 위기 단계별 대응전략을 제시했다. 관심단계(미분양 주택 6만4000가구 이상)에서는 유동성 지원을 통한 공급자 간접 지원을, 위험진입단계(9만9000가구 이상)에서는 취득세·양도세 감면 등 수요자 지원을 중심으로 정책 지원이 이뤄져야 한다는 의견이다. 위험발생단계(13만4000가구 이상)는 위험발생지역이나 2000가구 이상의 미분양 주택이 있는 시·군·구를 대상으로 매입임대, 환매조건부 등 공공매입정책을 적용해야 한다고 봤다.

김 소장은 “건설사는 분양가를 할인하고 정부는 양도세를, 지자체는 취득세를 면제하거나 감면해줘야 한다”며 “은행은 중도금 대출 이자를 감면해주는 등의 패키지 대책이 마련돼야 한다”고 주장했다.

그러면서 “미분양 문제가 계속된다면 3~5년 뒤에는 주택 공급이 줄어들게 된다”며 “주택 시장이 꺾이고, 투자 심리가 위축되고, 집값 상승 기대감이 사라지면서 미분양과 몇 년 뒤 주택 공급 축소 등의 현상이 발생하는 것”이라고 설명했다.