탄력 받는 반포·잠원 재건축···신반포4차·반포미도1차 줄줄이 49층 확정

서울 서초구 반포·잠원동 일대가 아파트 재건축 사업을 통해 1만가구 넘는 미니 신도시로 탈바꿈할 전망이다. 일반분양을 앞뒀거나 착공을 준비하는 단지가 있는가 하면 정비계획을 확정하는 단지도 속속 등장하고 있다. 이미 시공사 선정 수순에 접어든 단지도 여럿이다.

정비업계에 따르면 반포 ‘대어급’ 재건축 단지인 ‘메이플자이(신반포4지구 재건축)’가 새해 1월 입주자 모집 공고를 내고 그간 미뤄왔던 분양 일정을 재개할 전망이다. 메이플자이 3.3㎡당 분양가는 6705만원으로 최종 확정되면서 일반분양가 기준 역대 최고가를 기록했다. 앞서 신반포4지구 재건축 조합은 서초구청에 3.3㎡당 6800만원의 분양가를 제시했지만 구청이 소폭 낮출 필요가 있다는 의견을 더해 2023년 12월 21일 ‘조건부 승인’을 내린 바 있다.

메이플자이 평당 6705만원 확정

원펜타스도 새해 상반기 분양 유력

3.3㎡당 분양가를 적용하면 메이플자이 전용면적 ▲43㎡는 12억원 중반 ▲49㎡ 14억원 후반 ▲59㎡는 16억원 후반에 책정될 것으로 예상된다. 메이플자이는 지하 4층~지상 최고 35층, 29개동, 전용 43~165㎡ 총 3307가구 규모인데, 이 중 소형 평형인 전용 43~59㎡ 162가구만 일반분양된다.

신반포4지구 조합 관계자는 “2024년 1월 19일 입주자 모집 공고를 내고 (같은 달) 29일부터 특별공급을 시작할 방침”이라고 전했다. 다만 GS건설이 최근 추가 공기 연장을 요구한 만큼 실제 분양 일정은 이보다 늦춰질 수 있다. 분양 일정 확정을 위해서는 준공일에 대한 협의가 완료돼야 하기 때문이다. 조합 측은 1월 총회를 거쳐 분양 일정을 확정한다는 방침이다. 2021년 11월 착공했으며 준공 예정일은 2025년 4월이다.

이외에 또 다른 알짜 단지들이 줄줄이 공급에 나선다.

우선 ‘래미안원펜타스(신반포15차)’를 눈여겨봄직하다. 반포주공1단지 1·2·4주구와 아크로리버파크에 둘러싸여 있는 래미안원펜타스는 외국인 학교인 덜위치칼리지, 서울 강남권 유일한 사립초인 계성초를 끼고 있다. 반포중과 가깝고 길 하나를 건너면 세화여고와 세화여중이 있다.

후분양 예정인 래미안원펜타스는 아직 분양 일정이 확정되지는 않았지만 당장 2024년 6월 입주를 시작하는 만큼 일정을 더 미룰 수 없는 상황이다. 후분양은 일반적으로 공정률 80% 이상인 상태에서 이뤄진다. 래미안원펜타스는 늦어도 4~5월 중에는 일반분양에 나설 것으로 보인다.

이외에 디에이치클래스트(반포주공1단지 1·2·4주구), 래미안트리니원(반포주공1단지 3주구) 등은 재건축 10단계 중 9단계인 착공 신고까지 마친 뒤 마지막 일반분양 승인을 남겨두고 있다. 새해에 공급될 가능성이 있지만 2025~2026년 입주까지 아직 시간이 있어 분양을 미룰 것이라는 관측도 나온다.

서울 서초구 잠원동 신반포4지구를 재건축하는 ‘메이플자이(3307가구)’ 공사 현장. (GS건설 제공)

층수 규제 완화 적용된 단지 등장

‘한강변 스카이라인 바뀐다’ 기대

반포 일대에서는 최근 49층 재건축 정비계획안이 줄줄이 통과되고 있다.

신반포4차가 대표적이다. 서울시는 2023년 12월 20일 제20차 도시계획위원회를 열고 서초구 잠원동 70번지 일대 ‘신반포4차아파트 재건축 정비계획 결정(변경안)’을 수정 가결했다.

1979년 준공된 신반포4차는 지하철 3·7·9호선 고속터미널역 초역세권으로 신세계백화점·뉴코아아울렛 등과 가깝다. 2003년 정밀안전진단 결과 ‘D등급’을 받아 최고 35층, 1758가구 재건축을 추진해왔으나 2023년 초 서울시가 ‘2040 서울도시기본계획’을 통해 높이 규제(35층)를 폐지하며 49층으로 정비계획을 변경했다. 서울시는 변경된 정비계획이 재공람 공고를 거쳐 최종 고시된 이후 건축위원회 심의와 사업시행계획인가를 진행할 계획이다. 신반포4차가 재건축을 마치면 최고 49층, 1828가구 대단지로 탈바꿈한다.

‘반포미도1차’는 서초구에서 처음으로 최고 49층 정비계획을 확정받았다. 과거 반포 재건축 시장에서 ‘최고 35층 룰’이 엄격하게 적용돼온 것과 비교하면 신반포4차, 반포미도1차 두 단지는 신축할 수 있는 최고 층수가 확 높아졌다.

1987년 준공된 반포미도1차는 서리풀공원, 학원가, 서울법원종합청사, 서울성모병원 등이 도보권에 있다. 재건축 후에는 기존 15층, 1260가구에서 최고 49층, 1739가구(공공주택 208가구 포함) 매머드급 단지로 변신한다.

이외에 서울시 신속통합기획으로 재건축을 추진 중인 신반포2차도 49층으로 재건축하는 정비계획을 내년 초 통과시키려 하고 있다. 신속통합기획안에 따르면 신반포2차는 한강변 층수 제한이 폐지돼 용적률 299.5%, 건폐율 21.9%를 적용받아 현재 12층, 1572가구에서 지상 최고 49층 2050가구 규모 대단지로 재탄생할 수 있다. 기존 재건축 계획은 용적률 262.1%, 건폐율 19.5%를 적용한 최고 35층, 1823가구였다.

반포·잠원동 정비사업이 마무리되면 한강변 스카이라인이 바뀔 것이라는 기대가 크다. ‘래미안원베일리(2023년 8월 준공)’ ‘래미안원펜타스(2024년 6월 준공 예정)’ 등 이미 입주가 끝났거나 임박한 신축 아파트 시세가 최초 가격보다 크게 오른 것을 두고 분양가상한제가 적용된 서초구 재건축 아파트에서 시세 차익을 점치는 분위기도 감지된다.

일례로 메이플자이의 경우 3.3㎡당 분양가 기준으로는 역대 최고가를 기록했는데도 주변 단지 집값이 급등한 덕에 수분양자는 수억원가량 차익을 기대할 수 있게 됐다.

2023년 8월 준공해 입주한 래미안원베일리에서는 2023년 12월 전용 84㎡가 39억원(9층)에 실거래됐다. 앞서 43억원(30층)에 거래됐던 같은 해 9월보다는 시세가 다소 내렸지만 여전히 3.3㎡당 1억원이 훌쩍 넘는 가격이다. 같은 단지 전용 59㎡ 역시 일반분양 당시에는 13억9500만~14억2500만원에 공급됐는데 최근 층·동에 따라 28억~31억원에 매물로 나와 있다.

김광석 리얼하우스 대표는 “서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 신축 아파트에 분양가상한제가 적용되기 때문에 주변 시세보다 30% 안팎 저렴하다. 후분양이 임박한 래미안원펜타스의 경우도 고분양가 논란이 있을 수 있지만 주변 시세보다는 여전히 낮은 가격에 공급될 것”이라고 설명했다.

[본 기사는 매경이코노미 제2241호 (2024.01.01~2024.01.09일자) 기사입니다]