주춤하는 ‘상경 투자’…서울 아파트 집값 하락 영향?

서울 아파트 외지인 매입 비중 ‘주춤’
스트레스 DSR 도입...매매 장벽 높아질 수도

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 시내 아파트. (출처=연합뉴스)

다른 지역 거주자들이 서울 아파트를 사들이는 ‘상경 투자’가 줄고 있다. 서울 집값이 대출 규제와 고금리 등으로 하락 조짐이 보이자 관망세가 짙어진 것으로 풀이된다.

1월 3일 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 매매 신고는 1836건으로 전달(2337건) 대비 501건 줄었다. 해당 수치가 1000건대로 내려앉은 건 지난해 1월(1413건) 이후 처음이다.

서울 아파트를 구매하는 외지인 비율도 줄었다. 2023년 11월 서울 아파트 외지인 매입 비중은 21.8%로 전월(21.3%)과 비슷한 수준으로 나타났다고 한국부동산원은 밝혔다. 서울 아파트 외지인 매입 비중은 지난해 1월 29.1%를 찍고 이후 25%대 수준을 유지했으나, 지난해 9월(22.7%)부터 비중이 크게 줄었다.

지역별로 보면 강남 3구(강남·서초·송파구) 중 강남구의 외지인 아파트 매입 비중은 지난해 기준 10월(17.9%)에서 11월(18.7%) 소폭 증가했지만, 같은 기간 서초(20.4%→16.5%)와 송파(27.4%→23%)는 감소했다.

업계에서는 지난해 금리가 인상되고 부동산 경기가 침체하면서 외지인 투자자의 거래가 줄어들었다고 분석한다. 서울 집값 하락이 예상되면서 매수 대기자의 관망세가 더 확산할 것으로 예상했다. 서울 강남권도 이 같은 분위기를 피하지 못할 것이라고 내다봤다.

실제 서울 집값 상승세가 둔화하면서 투자 목적의 수요와 매수세가 줄어들었다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 25일 기준, 서울 아파트 매매수급지수는 82.9로 전주(83.4)보다 0.5포인트 떨어졌다. 같은 기간 강남지역 아파트 매매수급지수(85.3→84.6)는 노도강(노원·도봉·강북구)이 속한 강북지역 아파트 매매수급지수(81.4→81.2)보다 더 급격히 떨어졌다. 이 지수는 100보다 낮을수록 매도세가 매수세보다 많다는 것을 의미한다.

당분간 매수세 회복은 쉽지 않을 것으로 보인다. 지난해 부동산 관련 규제가 완화하면서 아파트 시장이 회복세를 보였지만, 하반기 들어 금리가 오르고 대출 규제가 생기면서 빠르게 냉각해서다. 여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 “향후 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 제도 도입으로 대출 한도 축소가 예상되는 만큼, 매수심리 회복에는 시간이 더 걸릴 전망”이라고 밝혔다.

앞서 정부는 지속적인 가계 대출 감소세를 유도하기 위해 스트레스 DSR을 도입하기로 했다. 스트레스 DSR은 변동금리 대출의 DSR 산정 시 향후 금리 상승 가능성을 감안해 일정 수준의 가산금리를 적용하는 제도다. 가산금리로 대출한도를 제한해 가계부채 증가를 억제하는 효과가 있지만, 개인별 대출 여력이 많이 감소해 부동산 매매 시장에서의 관망세가 더 짙어질 수 있다. 실제 특례보금자리론 등 정책 금융 축소에 따라 아파트 거래량이 크게 줄어든 바 있다.