신혼·출산가구…청약·대출·세금 다 풀었다

새해 달라지는 부동산 제도

2023년 부동산 시장은 대내외 변수에 크게 요동치는 모습을 보였다. 재건축 안전진단 규제 완화 등을 골자로 한 1·3 부동산 대책으로 상반기 집값이 바닥을 찍고 반등하나 싶더니, 9월에는 ‘특례보금자리론 일반형’ 판매 중단, ‘50년 만기 주택담보대출 DSR 산정 방식’ 강화 여파로 주택 거래량이 뚝 떨어졌다. 이어 정부는 민간 부문 ‘돈’맥경화를 뚫어주는 한편 재건축 관련 각종 규제를 완화한 ‘9·26 주택 공급 활성화 방안’을 내놓으며 시장을 달랬다.

2023년에 이어 2024년에도 정부는 주택 공급 등 시장 정상화와 가계부채 축소 사이에서 줄타기를 이어갈 것으로 보인다. 특히 새해에는 신혼부부나 출산 가구가 눈여겨볼 만한 변화가 꽤 있다.

출산 시 주택 구입·전세특례대출

결혼할 땐 증여재산 공제 3억까지

신혼부부가 가장 눈여겨볼 만한 제도는 ‘신생아 특례 구입·전세자금 대출’이다. 아이를 낳거나 입양한 가구는 혼인을 하지 않았어도 새해 1월부터 최저 연 1.6% 금리로, 최대 5억원까지 주택 구입자금 대출을 받을 수 있다. 현재 주택담보대출 금리가 연 4~5%대인 점을 감안하면 파격적인 혜택이다. 출산 이후 2년이 지나기 전에 대출을 신청해야 한다.

신생아 특례 대출은 부부 합산 연소득이 8500만원 이하면 연 1% 금리가 적용되고, 대기업 맞벌이 부부도 지원받을 수 있도록 합산 소득 기준을 연 1억3000만원 이하로 완화했다. 다만 소득이 높으면 더 높은 금리를 적용받는다. 아이를 더 낳으면 대출 금리는 1명당 0.2%포인트씩 낮아지고, 특례 금리는 소득과 만기에 따라 다르게 적용된다. 단 주택가액은 9억원 이하여야 한다. 순자산 요건도 있다. 1주택 보유 가구도 기존 주택담보대출에서 갈아탈 수 있다. 1월 29일부터 접수를 받는다.

신생아 특례 전세자금 대출은 자산 3억6100만원 이하, 연소득 1억3000만원 이하, 연 1.1~3% 금리로 최대 3억원까지(보증금 수도권 5억원, 지방 4억원 이하) 빌려준다.

혼인 증여재산 공제도 새해 1월 1일부터 도입된다. 신혼부부가 양가에서 결혼자금을 증여세 부담 없이 3억원까지 받을 수 있다. 부모나 조부모 등 직계존속으로부터 혼인신고일을 기점으로 전후 각 2년 이내 총 4년간 재산을 증여받는 경우 기본 공제 5000만원(10년간)에 1억원을 추가로 공제받는다. 정부는 결혼식을 올리고 1~2년 뒤 혼인신고를 하는 사례가 많다는 점을 감안해 증여세를 공제받을 수 있는 기간을 총 4년으로 넓게 설정했다.

이 밖에 하반기 중에는 출산 자녀와 함께 거주할 목적으로 주택을 취득하면 취득세를 500만원 한도 내에서 100% 감면해주는 제도가 신설된다.

신혼부부 특별공급 횟수 1회 → 2회

배우자 청약통장 보유 기간 합산

주택청약저축 납입액 소득공제 한도는 기존 연 240만원에서 300만원까지 늘어난다. 2022년 6월부터 15개월째 청약통장 가입자 수가 감소세를 보이자 정부가 보유 혜택 요건을 강화했다. 다만 조세특례제한법 개정이 필요한 사안으로 법이 통과한다는 전제로 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 소득공제 한도가 확대된다.

청약에서는 신혼부부가 반길 만한 변화가 여럿이다. 먼저 신혼부부 특별공급 횟수가 늘어난다. 기존 부부 합산 1회에서 부부 각각 1회(총 2회)로 증가한다. 같은 날 당첨자를 발표하는 단지 청약에도 부부가 각자 통장으로 신청할 수 있다. 중복 당첨되면 먼저 신청한 것을 인정한다.

청약저축 가입 기간 점수를 산정할 때 배우자 통장의 보유 기간 50%를 인정해준다. 이를 통한 최대 가점은 3점이다. 청약통장 가입 기간 상한은 2023년과 같은 최대 17점이다. 본인 청약통장을 5년, 배우자가 4년을 유지했다면 본인 점수 7점에 배우자 보유 기간의 절반, 즉 2년에 해당하는 3점을 더해 10점을 인정받을 수 있다.

주택청약저축 납입액 소득공제 한도도 연 300만원까지 올라간다. 그간 주택청약저축 납입액의 소득공제 한도는 연 240만원이었다. 다만 법이 통과한다는 전제로 2024년 1월 1일 이후 납입분부터 소득공제 한도가 확대된다.

재건축 부담금, 절반으로 ‘뚝’

4월부터 1기 신도시 특별법 시행

3월에는 재건축 초과이익 부담금 면제 기준과 부과 구간 단위를 완화한다. 재건축 후 집값이 일정 수준 이상 오르면 조합원들은 초과이익 일부를 부담금으로 내야 한다. 이때 부과되는 부담금의 면제 기준이 현행 3000만원에서 새해 8000만원으로 높아진다. 부과 구간은 2000만원에서 5000만원으로 완화된다. 재건축 부담금 부과 개시 시점은 조합설립 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤘다.

1주택자는 보유 기간(20년 이상 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50%씩)에 따라 부담금도 감면받는다. 개정안이 시행되면 전국적으로 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 금액은 8800만원에서 4800만원으로 감소할 전망이다.

4월에는 1기 신도시 특별법이 시행된다. 조성된 지 20년 이상 된 100만㎡ 이상 택지를 대상으로 용적률 규제 완화, 안전진단 면제 등의 혜택을 부여한다. 낡은 신도시 재건축 규제를 완화하는 것이 핵심이다. ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)’ 적용이 가능한 지역은 주로 1기 신도시(분당, 일산, 중동, 산본 등)다. 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등 전국 51개(수도권 24개 지역) 지역에서도 약 103만가구에 이 법이 적용된다.

집주인 임대보증 가입 문턱 높아져

아이 키우려고 집 사면 취득세 ‘0’

7월에는 등록임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입하기가 더 어려워진다. 임대보증은 민간임대주택법에 따라 등록임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 보증이다. 그동안은 집값 대비 전세보증금 비율이 100%여도, 즉 집값과 전세금이 같아도 임대인이 보증보험에 가입할 수 있었다. 이렇다 보니 집주인이 전세금을 집값만큼 꽉 채워 비싸게 받는 일이 비일비재했고, 부동산 하락기에는 집을 팔아도 전세금을 돌려주지 못하는 ‘깡통전세’ 피해가 속출했다. 하지만 2024년 7월부터 임대인은 전셋값이 집값의 90%를 넘지 않을 때만 보증보험에 가입할 수 있다. 또 그동안 주택 유형에 따라 공시가격의 최대 190%까지 집값으로 인정해줬지만, 앞으로는 140%까지만 인정해준다. 즉 전세금은 해당 주택 공시가격의 126%(40%×전세가율 90%)까지만 보장해준다는 얘기다. 반환을 보장하는 금액 기준이 낮아지는 만큼 임대인들은 보증보험 가입 의무를 지키기 위해서라도 전세금을 낮출 수밖에 없게 된다.

한편 2024년 일몰되는 제도도 있다.

2023년 공급이 끝난 일반형 특례보금자리론에 이어 2024년 1월에는 우대형 특례보금자리론(주택 가격 6억원·부부 합산 연소득 1억원 이하 대상)도 받을 수 없다. 상생임대인 지원 제도도 2024년부터는 중단된다. 이 제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 양도소득세 비과세, 장기보유 특별공제에 필요한 거주 요건(2년)을 면제해주는 제도다. 당초 2022년 1월 종료될 예정이었다가 2년 연장됐다. 주거용으로 불법 사용 중인 생활형숙박시설을 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 용도 변경하도록 한 계도 기간은 2024년 12월 31일에 종료된다. 계도 기간 후에도 생활형숙박시설을 용도 변경 없이 주거용으로 쓰면 불법으로 간주돼 매년 공시가격의 10%를 이행강제금으로 내야 한다.

[본 기사는 매경이코노미 제2241호 (2024.01.01~2024.01.09일자) 기사입니다]