‘보증절벽’에 올 갱신 계양 92%·금천 87% 빌라 초토화

HUG 전세보증 가입 위한 담보비율 초과
인천 86%, 수도권 66% 이대론 보증 불가

올해 전세금 반환보증 가입 문턱이 높아지면서 연내 만기가 돌아오는 수도권 빌라 전세의 3분의 2가 기존 보증금을 유지한 채로는 앞으로 보증금 미반환에 대비할 수 없는 것으로 나타났다. 보증금을 낮추지 않는다면 인천 계양구 빌라는 92%가 보증 불가 대상이다. 서울 금천구도 이 비율이 90%에 육박할 것으로 파악됐다. 보증금을 둘러싼 집주인과 세입자 간 갈등이 이들 지역에 집중될 가능성이 크다.

2일 부동산 중개업체 집토스 집계를 보면 2022년 서울·경기·인천에서 체결된 연립·다세대주택 전세 계약의 66.3%가 올해 같은 금액으로는 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 가입하지 못하는 것으로 나타났다. 공시가격의 140%로 잡는 집값에 올해 낮아진 담보인정비율(매매가격 대비 전셋값 비율) 90%를 적용한 결과다.

올해 만기를 맞는 전세계약이 이뤄진 2년 전에는 HUG 전세보증에 가입할 때 공시가격의 150%에 담보비율은 100%를 인정했다. 이 중 공시가격에 적용하는 비율이 지난해 140%로 낮아지면서 전세보증 가입 대상이 이미 한 차례 줄었는데 올해부터 담보인정비율까지 90%로 낮아지면서 요건이 더 강화됐다.

예를 들어 매매가격이 1억원인 빌라에 전세를 들어가면서 반환보증을 든다면 그동안은 전세금도 1억원까지 가입이 가능했지만 올해부터는 9000만원을 넘기면 보증이 거절된다. 이것도 집값이 내려가지 않았을 때 얘기다. 2년 전 가입 기준이 그대로 유지됐다면 올해 수도권 빌라 중 전세보증 불가 비중은 37.4%에 그친다.

전세가율의 기준이 되는 매매가격은 실거래가를 우선시하지만 주택시장 침체기에 특히 빌라는 매매가 끊기는 만큼 국토교통부 공시가격을 토대로 계산하는 게 보통이다. 어떤 방식이든 집값 하락기에는 담보로 인정되는 전세금이 작아질 수밖에 없다. 오는 3월 발표 예정인 공동주택 공시가격이 전년 대비 10% 하락할 경우 수도권에서 전세금 반환 보증에 가입할 수 없는 갱신 계약은 77%에 달할 것으로 예상됐다.

게다가 이번 분석은 임차인보다 먼저 돈을 받아가게 되는 은행 근저당권 등 선순위 담보채권을 전혀 반영하지 않았다. 빌라 상당수가 선순위 채권에 잡혀 있는 점을 고려하면 ‘전세보증 가입 불가’ 비율은 더 높을 것으로 보인다.

수도권 지역별로 올해 만기 빌라 전세를 갱신할 때 보증 가입이 불가한 비율은 인천이 86.2%로 경기(66.5%)나 서울(63.0%)에 비해 유독 높았다. 인천 안에서도 계양구가 92.2%로 초토화 수준이었다. 그 뒤를 잇는 부평구(90.8%) 서구(89.5%)도 90% 수준이었다. 빌라 10채 중 9채 이상이 전세보증을 들 수 없다는 뜻이다. 인천 10개 군·구 중 6곳이 80~90%대다. 가장 낮은 동구도 69.3%로 서울·경기 평균을 웃돌았다.

서울과 경기는 시군구별로 편차가 컸다. 서울에서는 금천구가 86.9%로 가장 높았다. 이어 강서 85.0%, 영등포 82.4%, 중랑 78.8% 등으로 전체 25개 자치구 중 10곳이 70~80%였다. 이에 비해 용산은 올해 만기가 도래하는 빌라 전세 중 보증 불가 비율이 10.9%에 불과했다. 성동(29.3%) 강남(42.7%) 서초(44.4%)도 낮은 편이었다.

경기에서는 이천(87.4%) 김포(82.7%) 안산 상록(82.5%) 연천(81.3%) 파주(80.9%) 등 9곳이 80%대, 13곳이 70%대였다. 안양 동안(15.8%), 성남 분당(21.4%) 중원(36.3%)이 상대적으로 낮았다. 지난해 전세사기 피해자가 속출한 서울 강서구와 인천 미추홀구는 이 비율이 각각 85.0%, 75.5%로 역시 높았다.

진태인 집토스 중개사업팀장은 “보증 가입 불가 계약 비율이 지역별로 큰 차이를 보여 향후 전세보증금 미반환 사례가 특정 지역에 집중될 수 있다”며 “올해 전세계약 만기를 맞는 임대인이라면 공동주택가격을 확인해 전세보증 가입 요건에 맞게 보증금을 낮추거나 반전세로 전환하는 것을 추천한다”고 말했다.

강창욱 기자 kcw@kmib.co.kr

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