부동산 한파에도 여긴 '핫팩'…신고가 갈아치운 '재건축 삼대장'

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서울 압구정·여의도·목동

■ 돈 버는 아파트 완전정복

「 서울 아파트 시장이 ‘2차 가격 조정기’에 진입했습니다. 지난해 말에 이어 또다시 ‘부동산의 겨울’이 온 거죠. 그렇지만 올겨울 혹한에도 ‘핫팩’을 찬 듯 뜨거운 곳이 있습니다. 신고가 행진이 이어지는 재건축 ‘핫플’ 3곳을 살펴봅니다. 압구정·여의도·목동. 단지별 종합 성적표를 매겨 봤습니다. 부동산 ‘미래 가치’를 가늠하는 바로미터도 주목해 보십시오.
」

최근 서울 아파트 시장이 지난해 말에 이어 2차 가격 조정기에 진입했다. 하지만 압구정·여의도·목동 등 주요 재건축 단지에선 최고가 행진이 이어지고 있다. 안전진단, 재건축 초과이익환수제 등 재건축 걸림돌 정책을 정부가 완화한 데다, 인허가를 획기적으로 단축하는 서울시의 신속통합(신통)기획 등이 맞물리며 나타난 현상이다.

압구정 재건축 어떻게 진행되나 그래픽 이미지. [자료제공=서울시]

◆‘사업 속도에 맞춰 신고가’ 압구정=압구정 아파트지구는 24개 단지가 6개 특별계획구역으로 나뉘어 재건축을 진행한다. ▶1구역(미성 1·2차) ▶2구역(신현대 9·11·12차) ▶3구역(현대 1~7차, 현대 10·13·14차, 대림빌라트) ▶4구역(현대 8차, 한양 3·4·6차) ▶5구역(한양 1·2차) ▶6구역(한양 5·7·8차) 등이다.

김영옥 기자

지난 6월 서울시는 압구정아파트지구지구단위계획안을 확정했다. 또 지난 10일에는 2~5구역 신통기획안을 내놨다. 기획안에 따르면 현재 8443가구인 압구정 2~5구역(77만3000㎡)은 1만1830가구로 바뀐다. 3구역이 설계자로 희림건축을 선정하면서 4개 구역 설계자가 모두 가려졌다. 2, 4구역은 디에이그룹엔지니어링, 5구역은 해안건축이다.

사업 속도가 가장 빠른 곳은 2구역이다. 이런 흐름은 가격에도 고스란히 반영됐다. 가장 큰 평형인 전용면적 183㎡(공급면적 61평)가 지난달 5일 69억5000만원(12층)에 거래됐다. 이는 서울 아파트값이 정점이던 2021년 최고가(60억4500만원)보다 9억원 이상 높다. 이 지역 한 공인중개사는 “전고점을 넘어선 가격에 부담을 느끼며, 당분간 조정 국면이 이어질 것으로 판단해 진입 시기를 고민하는 대기 수요도 있다”고 말했다.

차준홍 기자

◆‘치솟는 70층 한강조망권’ 여의도=여의도 역시 압구정처럼 지구단위계획이 확정됐다. 아파트 단지 12곳이 특별계획구역 9곳으로 묶인다. ▶구역1(목화·삼부) ▶구역2(장미·화랑·대교) ▶구역3(한양) ▶구역4(시범) ▶구역5(삼익) ▶구역6(은하) ▶구역7(광장 3∼11동) ▶구역8(광장 1∼2동) ▶구역9(미성) 등이다.

김영옥 기자

특별계획구역으로 지정되면서 기부채납에 따라 용적률을 400%까지 적용할 수 있는 준주거지역(구역 2·4)이나 최대 용적률 800%인 일반상업지역(구역 1·3·5~9)으로 용도지역이 상향된다. 최고 높이 70m의 초고층 아파트도 지을 수 있다. 시공사 선정 절차에 들어간 단지(한양, 공작 등)도 있다.

‘여의도 1호 재건축’ 한양아파트 전용 109㎡(35평)는 지난달 21일 최고가인 22억원(11층)에 손바뀜했다. 지난 5, 6월보다 2억원가량 뛰었다. 대교아파트도 지난달 전용 95㎡의 최고가(20억7000만원·3층) 소식이 전해졌다. 지난 5월보다 4억원 뛰었다. 한 부동산업계 관계자는 “여의도는 용적률 400% 이상을 받을 수 있어 조합원에게 돌아가는 이익이 많다”고 말했다.

◆‘안전진단 규제 완화 최대 수혜’ 목동=목동신시가지아파트(1~14단지) 재건축은 지난해 지구단위계획이 확정된 뒤 탄력을 받았다. 여기에 ‘1·3 부동산대책’으로 안전진단 규제가 완화되면서 속도를 내고 있다. 지난해까지 14개 단지 중 안전진단을 통과한 것은 6단지 하나였는데, 올해는 11단지를 뺀 모든 단지가 안전진단을 통과했다.

그래픽=김영옥 기자 yesok@joongang.co.kr

지구단위계획에서는 2만6629가구가 미니신도시급인 5만3000가구 규모로 탈바꿈하는 개발 청사진이 제시됐다. 용적률은 300%까지 적용되며, 서울시의 ‘35층 룰’ 폐지로 층수 제한도 사라졌다. 또 그간 종 상향(2종 일반주거지→3종) 문제로 1~3단지 주민과 갈등하던 서울시가 지난 9월 종 상향 조건이던 민간임대주택 20% 이상 설치 대신 공원 조성을 수용했다.

재건축 빗장이 풀리면서 가격도 오름세다. 지난 10월 이후 최고가 경신 사례가 17건이다. 특히 종 상향 가능성이 높아진 1~3단지의 상승세가 가파르다. 목동신시가지아파트 매수를 원하는 40대 김모씨는 “현재 용적률이 낮아 사업성이 좋고, 40평형 이상 소유주는 재건축을 통해 1+1채를 받을 수도 있다고 들었다”며 “가격이 일부 조정되면 급매물을 살 생각”이라고 말했다.

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돈 버는 아파트 완전정복

① “송파 갈아타기엔 여기가 딱” 녹물 나오는 아파트의 반전
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② 강북인데 건설사 8곳 붙었다, 방 2개뿐인 ‘미·미·삼 매력’
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③ 영화·골프·수영·볼링 다 있다…호텔도 우습다, 이게 디퍼아
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④ 재건축 동시에 돈도 받는다, 여기가 서울 ‘용적률 깡패’
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김원 기자 kim.won@joongang.co.kr