서울 아파트 20% ‘안전진단 없이’ 재건축 가능해진다

국토부, 내달 규제완화 발표 예정
30년 넘으면 ‘노후정도’ 따라 결정
올부터 안전성 비중은 50% → 30%
주민 부담 줄어… 즉각 효과는 없을듯

한국부동산원이 24일 발표한 12월 셋째 주 전국 아파트 매매가격은 전주보다 0.05% 하락하며 4주 연속 하락세를 이어갔다. 사진은 서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 연합뉴스

내년부터 노후 주택이 몰려 있는 서울 아파트의 재건축에 속도가 붙을 전망이다. 정부가 준공 30년이 지난 아파트는 안전진단 전 재건축 절차를 시작하도록 제도를 정비 중이기 때문이다. 서울 아파트 185만 가구 중 20%가 재건축 수혜를 입을 것으로 보인다.

24일 국토교통부에 따르면 1993년 이전에 지어져 30년이 경과된 건축물은 전국에 301만7299동으로 전체 건축물의 41.0%다. 주거용 건축물 50.5%는 준공 후 30년이 지났다. 서울에만 30년 이상 지난 아파트가 37만 가구에 이른다. 정부가 재건축 기준 완화를 예고하자 서울 노후 아파트에 관심이 쏠리는 이유다.

특히 준공 후 30년에 가까워지고 있는 대단지 아파트의 수혜가 전망된다. 노원구 중계동·상계동, 중랑구 신내동, 강서구 등촌동, 동작구 사당동 등에는 1980년대 후반~1990년대 초중반 입주가 이뤄진 아파트 단지가 많다.

정부는 준공 30년이 지난 아파트는 안전진단 전에 재건축 절차에 돌입할 수 있도록 관련 제도를 합리화하겠다고 밝혔다. 국토부 관계자는 “재건축 안전진단 등 재개발·재건축 관련 절차를 원점에서 검토해 다음 달 중 구체안을 발표하겠다”고 밝혔다.

안전진단은 재건축의 핵심 절차다. 안전진단 D~E등급을 받아야 조합설립 추진위원회 구성 등 본격적인 절차 진행이 가능하다. 문재인정부에서 안전진단을 강화한 후 2018년 3월~2022년 11월 전국에서 안전진단을 통과한 단지는 21곳에 불과했다.

안전진단 절차 폐지보다는 안전진단 기준을 완화하는 방안이 거론된다. 정부는 이미 지난해 12월 안전진단 중 구조 안전성(건물 자체의 안전성) 비중을 낮추는 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 이에 올해 1월부터 재건축 안전진단에서 구조 안전성의 비중이 50%에서 30%로 낮아졌다. 대신 주거환경 비중이 15%에서 30%로, 설비 노후도 비중이 25%에서 30%로 높아졌다. 건물 기둥과 같은 구조적 안전보다 배관, 지하주차장, 승강기 등 주거환경이 재건축 안전진단에서 차지하는 비중이 더 커졌다. 시간이 지나며 노후화한 시설 또한 재건축 사유가 될 수 있다고 본 것이다.

안전진단 승인 전 재건축 착수가 가능해지면 재건축 사업 기간이 1~2년 줄어들 것으로 보인다. 안전진단 절차를 통과하지 못해 다시 준비하기 위한 주민들의 비용 부담도 줄어들 전망이다. 안전진단은 회당 1억~2억원이 든다.

다만 즉각적인 주택공급 효과는 기대하기 어렵다. 이미 공사비 인상, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 등 공급을 가로막는 요인들이 있어서다. 사업 기간을 1~2년 줄인다고 해도 사업 완료까지 필요한 기간도 짧지 않다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이전에는 재건축 인허가를 받는 게 관건이었다면 현재는 공사비 급등으로 개별 조합의 자금력이 중요해졌다”고 말했다.

세종=권민지 기자 10000g@kmib.co.kr

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