내년 주택시장 전망은?…전국 집값 1.5%↓·서울 1.0%↑

내년 상반기 집값 하락하다 하반기 분위기 전환
주택 공급 위축, 내년 착공 물량 전망치 25만가구
“내후년 주택시장 과열될 수 있어…인허가 등 규제 완화해야”

22일 주택산업연구원은 서울 중구 대한상공회의소에서 ‘2024년 주택시장 전망과 정책 방향’ 간담회를 개최해 이 같이 밝혔다.ⓒ데일리안 임정희 기자

내년 상반기 집값이 하락하다가 하반기에는 수도권 등을 중심으로 상승세가 이어질 것으로 예상된다는 전망이 나왔다.

22일 주택산업연구원은 서울 중구 대한상공회의소에서 ‘2024년 주택시장 전망과 정책 방향’ 간담회를 개최해 이 같이 밝혔다.

우선 내년 상반기에는 고금리와 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금조달 애로, 부동산 세제 완전 정상화 지연 등으로 집값 하락세가 지속될 것으로 예상된다.

다만 내년 미국 중앙은행(Fed)의 기준금리 인하가 점쳐짐에 따라 금리 인하가 본격화되고 가구 분화 적체와 공급 부족 현상 등이 맞물리면서 하반기에는 수도권 인기지역부터 보합세 또는 강보합세 전환 이후 지방 광역시까지 상승세가 점차 확대될 것이라고 내다봤다.

신규 가구수가 최근 5년 평균 42만가구씩 증가했으나 올해는 26만가구가 증가하하면서 향후 가구분화 대기자 적체로 수요는 확대되는 반면 주택 공급 위축으로 공급은 줄어들 것이라는 설명이다.

올해 인허가, 착공 등 주택 공급 실적이 크게 줄었는데 주산연은 착공 기준 내년 말까지 3년간 누적될 공급부족 주택 수를 75만가구로 보고 있다.

특히 지난해와 올해 인허가 및 착공물량이 급감했고 내년에도 부동산 PF 등 금융여건이 단기에 개선되기 어렵다는 점에서 내년 주택 공급 물량은 올해와 유사할 것으로 점쳤다. 인허가 물량이 30만가구, 착공이 25만가구, 분양이 25만가구, 준공이 30만가구 수준이 될 것으로 추산했다.

이를 종합한 내년 집값 변동률 전망치는 1.5%로 올해보다 하락폭이 줄어들 것으로 보인다. 올해 상반기 하락세에서 하반기 상승세로 전환됐으나 전국 1~10월 주택매매가격 누적변동률은 3.5%다.ⓒ주택산업연구원

이를 종합한 내년 집값 변동률 전망치는 1.5%로 올해보다 하락폭이 줄어들 것으로 보인다. 올해 상반기 하락세에서 하반기 상승세로 전환됐으나 전국 1~10월 주택매매가격 누적변동률은 3.5%다.

지역별로 내년 집값은 수도권이 0.3%, 지방이 3.0% 하락할 것으로 예상되지만 서울은 1.0% 상승할 것으로 추정된다.

내년 전셋값은 수도권(5.0%), 서울(4.0%), 지방(0.7%) 등 모두 오르며 전국 전셋값이 2.7% 상승할 것으로 예상된다. 최근 매매거래가 줄고 있고 내년 아파트 입주 물량이 감소하면서 전세가격은 상승할 것으로 분석됐다. 2018~2022년 5년 평균 입주물량은 37만4000가구인데, 내년 입주예정물량은 32만8000가구 수준이다.

다만 전세가격이 지속적으로 높아진다기 보다는 일정 수준 상승하다 매매가격 상승으로 전이될 가능성이 높다.

월세가격은 지난해 10월 고점을 찍은 후 하락세를 이어가다 올해 6월 저점을 찍고 낙폭이 둔화되는 추세를 보이고 있다. 월세가격은 순환 사이클이 본격적인 상승국면에 들어갔기 때문에 상승세를 보일 것으로 예측된다.

내년에 예측되는 주택매매거래량은 65만건 수준이다. 이는 올해 전망치 53만건보다 개선됐으나 2017~2021년 5년 평균 거래량이 98만가구인 점을 고려하면 한참 못 미치는 수준이다.

주산연은 내년 하반기부터 주택거래가 회복되고 내후년 경기가 더 좋아질 경우 공급부족 등 현상이 지속되면 주택시장이 과열될 수 있다고 예측했다.

이에 따라 택지공급 확대와 인허가 등 규제완화 및 실수요자 금융과 프로젝트 금융 활성화가 병행될 필요가 있으며 규제지역 전면 해제, 복잡한 청약제도 및 가점제 단순화, 의무거주 기간 폐지, 주택세제 완화 등을 추진할 필요가 있다고 제언했다.

서종연 주산연 대표는 “내후년부터 주택시장 과열이 반복될 가능성이 있다고 본다”며 “앞으로 수급균형을 위한 공급적정화에 초점을 둬야한다고 생각한다”고 강조했다.

그러면서 “너무 복잡해진 청약 가점제도를 단순화시킬 필요가 있다”며 “의무거주 기간도 해지해야 한다. 분양받고 돈을 모은 후 이사를 가야하는 청년들에게 가장 불리한 제도다”고 지적했다.