새 아파트 적은 신당동…재개발 훈풍 분다

사대문 밖 정비사업

최근 재개발 정비사업 조합설립 총회가 진행된 서울 중구 신당10구역. (윤관식 기자)

서울 중구 신당동에서 지하철 2·6호선 신당역, 5·6호선 청구역을 중심으로 정비사업이 활발하다.

최근 소식이 들려온 곳은 신당10구역이다. 서울 중구가 지난 12월 9일 오후 신당중앙교회에서 신당10구역 주택 재개발 정비사업 조합설립 창립총회를 열었는데, 서울시 신속통합기획 정비구역 중 공공 지원으로 주택 재개발 조합이 설립되는 첫 사례가 될 전망이다. 구는 창립총회 이후 조합설립인가 신청을 하면 연내 인가를 내줄 방침이다.

낡은 저층 주택 위주로 구성된 신당10구역은 2006년 정비구역으로 지정됐다 소유자 간 갈등으로 사업이 지지부진했고, 2015년 정비구역에서 해제됐다. 그러다 2021년 8월 다시 신속통합기획 대상지로 선정됐다. 지난 3월에는 공공 지원으로 추진위를 건너뛰고 조합을 직접설립(조합직접설립제도)하는 데 필요한 소유주 동의율 75%를 확보했다. 이후 지난 6월 정비구역에 재지정됐고, 10월에는 36일 만에 조합설립 동의율 75%를 달성했다. 서울시 신속통합기획과 조합직접설립제도 도입으로 사업 기간을 3년 정도 앞당긴 셈이다.

중구는 총회를 마친 신당10구역이 조합설립인가를 신청하면 연내 인가를 내준다는 방침이다. 조합설립인가 후 신당10구역은 대지 6만3893㎡에 35층, 1423가구 규모 아파트와 다양한 편의시설 등을 신축하는 사업을 진행하게 된다. 입지도 나쁘지 않다. 신당10구역은 지하철 2·6호선 신당역, 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역 사이에 위치한 역세권이다.

조합설립이 코앞으로 다가온 덕에 신당10구역 몸값은 꽤 높은 편이다. 최근 무허가 건물을 포함한 대지 13평짜리 토지가 5억6000만원에 매물로 나왔다. 신당10구역 인근에는 대단지 아파트가 없지만 2014년 입주한 흥인동 ‘청계천두산위브더제니스(295가구)’ 시세와 견줘볼 수 있다. 청계천두산위브더제니스에서 면적이 가장 작은 전용 92㎡는 2021년 10월 14억8000만원에 팔린 이후 거래가 끊겼고, 현재 15억원에 매물로 나와 있다.

신당8구역도 관리처분 잰걸음

신당동에 새 주택 3000가구 예정

속도가 가장 빠른 곳은 신당8구역이다. 지난 10월 13일 관리처분인가 신청 서류를 중구청에 접수했다. 앞서 9월 2일 관리처분인가 총회를 연 지 약 한 달 반 만이다. 신당8구역에 대한 관리처분인가는 이르면 내년 3~4월 통과 여부 결론이 날 전망이다.

신당8구역 조합은 그보다 앞서 가구별 면적과 수를 소폭 조정하는 사업시행변경인가도 받아뒀다. 고시된 내용에 따르면 정비구역 면적은 기존 5만8439.3㎡에서 5만8651.3㎡로 소폭 늘었고, 가구 수는 기존 1215가구에서 1213가구로 2가구 줄었다. 용적률도 248%에서 244%로 감소했다. 이 단지는 16개동, 28층으로 지어진다.

신당8구역은 2007년 5월 정비구역으로 지정돼 2016년 조합설립인가, 2018년 사업시행인가를 받았다. 당초 준공 목표로 삼은 시점이 올해였지만 시공사 선정, 조합장 해임과 집행부 교체 과정에서 잡음이 생기면서 사업 진행이 더뎠다. 이 과정에서 조합은 2019년 체결한 DL이앤씨(옛 대림건설)와 시공 계약을 해지하고, 지난 2월 포스코건설로 시공사를 재선정하기도 했다. 포스코건설은 단지에 하이엔드 브랜드인 ‘오티에르’를 적용할 방침이다. 예정대로 공사가 이뤄지면 강북 첫 오티에르 단지가 탄생하는 셈이다.

신당8구역은 지하철 5·6호선 청구역 역세권인 게 장점이다. 광화문이나 을지로, 여의도로도 출퇴근하기 좋은 입지다. 계획 중인 전체 1213가구 가운데 조합원 비율이 절반 남짓이라 임대주택과 보류지를 제외한 일반분양 물량만 389가구가량이 될 것으로 보인다.

이르면 내년 3~4월 관리처분인가 여부 결론이 날 예정이다.

신당8구역에 투자하면 어느 정도 수익을 기대할 수 있을까. 최근 8구역에서는 전용 84㎡ 새 아파트를 신청할 수 있는 단독주택 매물이 10억원에 매물로 나왔다. 이 아파트 감정 가격이 4억4005만원인 점을 고려하면 웃돈이 5억5995만원 붙은 셈이다. 전세 가격 1억원 정도라 초기 투자금으로 현금 9억원을 태워야 하는 구조다.

조합원에 전용 84㎡가 8억원가량에 분양될 예정인 점을 고려하면, 이 매물을 산 사람은 이후 최소 3억6000만원가량 추가 분담금을 부담해야 할 것으로 보인다. 신당8구역과 길 하나를 두고 마주보고 있는 신당동 ‘청구e편한세상(895가구)’ 전용 84㎡가 지난 9월 20일 14억원(10층)에 주인을 찾은 바 있고, 5호선 신금호역 역세권이자 비교적 신축 아파트인 성동구 금호동 ‘신금호파크자이(1156가구)’ 전용 84㎡가 지난 10월 24일 14억9000만원(9층)에 매매 계약서를 썼다.

이외에도 신당8구역에서 전용 84㎡를 신청할 수 있는 또 다른 조합원 매물은 평균 7억원대 웃돈이 형성돼 있다. 같은 조건 급매물이 웃돈 5억원을 포함해 8억5000만원에 나와 있다. 신당동 A공인중개사사무소 관계자는 “1+1 총 2가구를 받을 수 있는 매물은 매매 가격 호가가 17억원에 형성돼 있다”고 들려준다.

신당10구역과 신당8구역이 재개발을 마치면 신당동 일대에만 새 아파트 2600여가구가 들어선다. 여기에 규모는 크지 않지만 재개발을 진행 중인 신당9구역과 인근 다른 소규모 정비사업지까지 합치면 3000여가구에 달한다.

신당9구역 재개발은 신당동 일대 1만7553㎡ 규모 대지에 지하 5층~지상 7층 공동주택 315가구와 부대복리시설을 짓는 사업이다. 지하철 6호선 버티고개역에서 3·6호선 약수역 방향으로 내려오는 언덕배기에 위치해 있다.

다만 신당9구역의 공동 사업 시행으로 사업을 진행 중인데 아직 시공사를 구하지 못하고 있다. 공동 사업 시행 방식은 재건축·재개발 같은 정비사업을 건설업자(민간)와 공동으로 시행하는 방식을 말한다. 건축심의를 받더라도 사업시행인가까지는 통상 수개월이 걸리는 만큼 시공자 선정을 앞당기는 효과가 있는데, 신당9구역은 이 건설업자를 선정하는 과정에서 막히고 있는 것이다.

신당9구역은 지난해 11월 3.3㎡당 공사비를 742만5000원으로 책정해 시공사 선정에 나섰지만 유찰된 바 있다. 이후 3.3㎡당 공사비를 840만원으로 올려 재차 입찰 공고를 냈지만 또다시 아무도 응하지 않았다. 단지 규모는 315가구로 적은데 조합원이 178명으로 많은 것도 단점이다.

[본 기사는 매경이코노미 제2239호 (2023.12.20~2023.12.26일자) 기사입니다]