그렇게 오르더니… 서울 분양가 23개월 만에 신고가

서울 아파트 평당 분양가격이 한 달 만에 200만원 가까이 오른 3417만원대를 기록하며 23개월 만에 신고가를 경신했다. 올해 서울 분양가 상승은 강남권을 제외하고도 전역이 가파르게 오르며 상향 평준화했다는 점이 특징이다.

25평 분양가 한 달 만에 5000만원↑

국민일보가 17일 주택도시보증공사(HUG) 집계 데이터로 서울 민간 아파트 분양가 추이를 살펴본 결과 직전 12개월 평균 공급면적 3.3㎡당 가격은 올해 10월 3218만600원에서 지난달 3417만1000원으로 199만400원(6.18%) 오르며 종전 고점인 2021년 12월의 3296만8000원을 단숨에 돌파했다.

서울 아파트 3.3㎡당 분양가가 3400만원을 넘어서기는 처음이다. 3300만원대를 기록한 적도 없었다. 이 구간을 단번에 뛰어넘을 정도로 분양가가 급하게 올랐다는 의미다. 평당 199만원이면 25평(전용면적 59㎡), 34평(전용 84㎡) 분양가가 한 달 만에 각각 4975만원, 6766만원 올랐다는 얘기다.

지난달의 전월 대비 상승률 6.18%는 최근 5년 기준 지난해 11월 6.32%에 이어 두 번째로 높다. 집값이 가파르게 오르던 직전 상승기에도 전월 대비 최고 상승률은 4.30%(2021년 7월)에 그쳤다. 2019~2021년 사이 한 달 새 3~4% 상승이면 상당히 많이 오른 축이었다.

3.3㎡당 200만원에 달하는 전월 대비 상승액(199만400원)은 사상 최대 수준이다. 앞서 가장 크게 뛴 지난해 11월의 177만5600원보다 21만5000원가량 더 올랐다. 서울 평균 분양가가 고점을 향해 급등하기 시작한 2021년 7월 상승분 125만5200원보다도 73만원 넘게 많은 금액이다. 이외 전월 대비 3.3㎡당 상승액이 100만원대였던 시기는 2020년 12월(109만5700원)과 2019년 6월(103만7200원)뿐이다.

34평 평균 11.6억, 실제론 13~15억

지난달 기준 12개월 평균 서울 분양가는 하반기 들어 더 빨라진 상승세를 본격적으로 반영하고 있다. 이 가격은 직전 저점인 지난해 8월 2732만500원 대비 25.1%인 685만500원 오른 금액인데 그중 30%에 해당하는 상승분(199만400원)이 지난달 집중적으로 반영됐다. 올해 1월부터 10월까지 10개월간 오른 금액이 다 합쳐 237만8200원이었다.

올해 10월까지만 해도 서울 분양가는 직전 고점을 밑도는 상태였다. 2021년 하반기 급등해 그해 말 3300만원에 근접했던 서울 3.3㎡당 평균 분양가는 이듬해 크게 꺾여 8개월 만에 고점 대비 17.13%(564만7500원)‬ 하락했다. 25평, 34평 기준으로 각각 약 1억4119만원, 1억9202만원 내린 셈이다. 이후 꾸준히 반등하기는 했지만 수도권 평균 가격이 진작 직전 고점을 넘어선 것과 달리 서울은 좀처럼 속도가 나지 않았다. 부동산 시장이 전반적으로 침체한 데다 가격 상승을 주도하는 강남권 분양이 자취를 감춘 탓이었다.

모집공고일 기준으로 2019년 13개 단지였던 ‘강남3구’(강남·서초·송파구) 민간 분양은 2020년 6개, 2021년에는 1개로 줄었고 지난해에는 한 곳도 나오지 않았다. 올해 강남권 분양은 지난달 입주자를 모집한 송파구 ‘힐스테이트 e편한세상 문정’뿐인데 25평 최고가격이 8억8870만원으로 강북권 아파트들보다도 저렴했다.

지난달 기준 평당 분양가 3417만1000원을 적용하면 25평은 8억5427만5000원, 34평은 11억6181만4‬000원이다. 이 가격은 앞선 11개월치까지 반영한 평균이라 분양가 상승기에는 현재 가격보다 낮게 잡힌다. 지금보다 낮은 가격들을 포함하기 때문이다. 요즘처럼 분양가 상승 속도가 빠를수록 평균가와 현재가 간 격차가 크다. 최근 서울 아파트 분양가는 강남3구와 용산이 아닌 지역에서도 ‬25평이 9억~10억원대, 34평은 11억~15억 사이에 포진해 있다. 올해 가장 비싼 분양 단지는 용산구 한강로2가 ‘용산 호반써밋 에이디션’으로 34평이 최고 16억3390만원(평당 4806만원)이었다.

강남 없이 신고가 찍은 서울 분양가

올해 서울 아파트 평균 분양가가 강남권 도움 없이도 과거 고점을 넘겼다는 건 강북을 비롯해 대부분 지역의 신규 공급가격이 크게 올랐음을 시사한다. 올해 초 규제지역 해제로 인한 분양가 상한제 적용 배제와 강한 물가상승세가 분양가 상승의 구조적 배경으로 작용했다. 시장 내에서는 고분양가 논란에도 높은 경쟁률로 흥행하는 단지가 잇따르면서 시세에 대한 수요자·공급자 양측의 눈높이가 높아진 점이 가격 상승세를 허용하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가 상한제를 적용받는 공공 물량이나 강남3구, 용산과 달리 나머지 지역은 이제 분양가를 제한한 규제가 없다”며 “인플레이션이 좀 둔화하더라도 물가상승은 전제되고 중대재해법 시행 등으로 건설현장 안전 비용도 높아졌기 때문에 분양가는 당분간 더 오를 것으로 보인다”고 말했다.

강창욱 기자 kcw@kmib.co.kr

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