조각투자 기초자산, 부동산 PF 등 개발사업 활용 불가

금융위, '신탁수익증권 기초자산 요건에 대한 가이드라인' 발표

금융당국이 오는 5월 가동을 앞둔 '대환대출' 인프라에 연말까지 주택담보대출(주담대)을 포함하는 방안을 추진하기로 결정한 9일 서울 종로구 정부서울청사 금융위원회 복도에 관계자들이 분주히 움직이고 있다. 금융당국은 금융권 대출금리를 한눈에 비교하고 갈아탈 수 있도록 한 대환대출 플랫폼을 구축해 주담대 이자 부담을 덜어주겠다는 취지로 설명했다. 사진=윤동주 기자 doso7@

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이나 브릿지론 등 개발사업은 조각투자의 기초자산으로 사용할 수 없다는 기준이 제시됐다.

금융위는 14일 조각투자를 위한 신탁수익증권 발행 시 갖춰야 하는 기초자산 요건 등을 담은 가이드라인을 발표했다. 조각투자는 일반 투자자들이 접근하기 어려운 미술품이나 저작권, 부동산 등을 기초자산으로 한다.

가이드라인에 따르면 기초자산은 객관적인 가치측정과 평가가 가능해야 한다. 신탁수익증권 발행인은 신탁재산 가치평가를 거쳐 발행조건(발행가격·수량 등)을 산정해야 하고, 투자자도 기초자산 가치평가 그 결과를 알 수 있어야 한다.

또한 기존 유통시장에서 취득할 수 있는 자산을 신탁수익증권으로 그 투자형태만 바꿔선 안된다고 권고했다. 유가증권과 같이 소액으로도 유통할 수 있는 기초자산의 경우에는 차별성과 혁신성이 입증돼야 한다.

아울러 처분이 용이하고 처분과정이 국내법의 적용을 받아야 한다는 내용도 포함됐다. 처분·취득 시 외국법의 적용을 받으면 원금 회수에 지장이 생길 수 있어 투자자 보호를 위해 이같이 정했다고 금융위는 설명했다.

기초재산이 복수재산의 집합이 아닌 단일재산이어야 하고 PF 대출이나 브릿지론 등 불확정 사건과 연관돼있지 않아야 한다는 조건도 담았다.

이 밖에 주택담보대출비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR)과 연계된 주거용 주택의 유동화 시도나 사행성 산업 관련 기초자산도 허용되지 않는다.

조각투자 사업자의 경우 유동화와 크라우드펀딩, 증권 등 제도화된 투자기구를 우선 활용하되, 이를 활용하기 어려운 경우 신탁수익증권을 발행하는 '보충성의 원칙'을 적용한다. 이는 신탁수익증권 제도화를 위한 법률개정이 완료되기 전 무분별한 신탁수익증권 발행을 방지하기 위해서다.

황윤주 기자 hyj@asiae.co.kr