서울 강남권에 이촌·성수까지 5500만원↓···‘재건축 대못’ 재초환 규제 풀린다

재건축초과이익환수법(재초환법) 개정안이 최근 국회 8부 능선을 넘으면서 정비사업 시장 기대감이 커지고 있다. 재초환법이 연내 완화될 가능성이 높아지자 최종 시행 여부에 관심이 집중되는 모습이다. 재초환법 개정안이 국회 문턱을 넘어 실제로 시행되면 전국적으로 재건축 부담금이 최소 1조4000억원 가까이 줄어들 전망이다.

재초환법 개정안은 최근 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회를 통과했다. 재건축 사업으로 생기는 초과이익 일부를 정부가 부담금으로 거둬가는 재초환법은 그동안 분양가상한제, 안전진단과 함께 정비사업 ‘3대 대못’ 규제로 꼽혀왔다. 분양가상한제와 안전진단 규제는 이미 각각 완화됐다.

그동안 재건축 부담금이 과도하다며 완화하는 방안을 여야가 논의해왔지만 구체적인 부과 면제 기준을 두고 이견이 있었던 탓에 개정안이 국회 문턱을 넘지 못하고 있었다. 그러다 개정안이 최근에야 법안소위를 통과한 것. 지난해 9월 정부 발표 이후 1년 2개월여 만이다.

재초환법 개정안은 부담금을 면제받는 초과이익 기준(3000만원 → 8000만원)을 높여 완화한 게 핵심이다. 부과율을 결정하는 구간 단위(2000만원 → 5000만원)도 완화했다. 이에 따라 초과이익 ▲8000만~1억3000만원은 10% ▲1억3000만~1억8000만원은 20% ▲1억8000만~2억3000만원은 30% ▲2억3000만~2억8000만원은 40% ▲2억8000만원 초과는 50%의 부담금을 부과하게 된다.

또 20년 이상 장기 보유자(1주택)에게는 최대 70% 부담금 감면 혜택을 주고, 초과이익 산정 시작 시점은 추진위원회 구성 승인일에서 조합설립인가일로 늦췄다.

법안은 국토위 전체회의와 법제사법위원회를 거쳐 연내 본회의를 통과해 이르면 내년 초 시행될 예정이다.

이런 개정 기준을 기존 111개 단지에 적용하면 부담금을 아예 내지 않아도 되는 면제 단지가 41곳이나 생긴다. 나머지 70개 단지도 부과 금액이 감소하는 것으로 분석됐다. 유경준 국민의힘 의원이 개정 기준을 적용해 시뮬레이션해본 결과다. 전국 부담금 총액은 기존 약 4조4941억원에서 약 3조906억원으로 1조4035억원(31.2%) 줄어드는 것으로 나타났다. 1가구당 평균으로 계산하면 8800만원에서 4800만원으로 절반가량 줄어드는 셈이다.

서울의 경우 40개 단지의 재건축 부담금 총액은 기존 2조5811억원가량에서 2조491억원가량으로 감소한다. 더불어 개정안이 시행되면 2억1300만원 수준이던 서울 지역 재건축 평균 부담금 예정액이 1억4500만원으로 낮아진다. 부과 대상도 40개 단지에서 33개 단지로 줄어든다.

서울 용산구 이촌동 ‘한강맨션’ 단지 전경. (윤관식 기자)

재초환 개정안 적용해보니

성수장미 11%…노원·은평은 면제

재초환법 개정안을 가장 반기는 단지는 대체로 일반분양을 마쳤거나 일반분양 일정이 임박한, 관리처분인가 단계를 마친 강남권 재건축 단지다. 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 고가 재건축 단지들은 부담금이 상당 금액 줄어든다.

용산구 ‘한강맨션’은 1인당 부담금이 기존 7억7700만원에서 7억2200만원으로 5500만원(7.1%) 줄어들 것으로 추산됐다. 한강맨션은 지금까지 부담금 예상액을 고지받은 전국 111개 단지 가운데 1인당 부담금 예상액이 가장 높은 곳이다. 재건축 부담금은 사업시행계획인가 이후 지방자치단체가 향후 부과할 금액의 예상액을 추정해 각 단지에 통보한다. 한강맨션은 올 초 GS건설을 시공사로 선정하고 내년 이주·철거를 앞두고 있다.

기존 부담금 예상액이 1인당 4억6300만원이었던 성동구 성수동1가 ‘장미아파트’는 4억800만원 수준으로 역시 5500만원(11.9%) 줄어든다. 한강맨션과 같은 폭으로 감소한 이유는 두 단지 모두 개정안 시행 이후에도 초과이익이 최고 구간(2억8000만원 초과)에 속할 것으로 예상돼서다. 장미아파트는 지난해 9일 관리처분인가를 받았다.

강남구 역삼동 758번지와 은하수아파트, 760번지를 두루 묶어서 재건축하는 구역의 경우 당초 재건축 부담금이 4억1500만원에 달할 전망이었는데, 역시 5500만원 줄어 3억6000만원을 부담하게 될 것으로 보인다. 역삼동758·은하수·760은 지난해 10월 강남구청으로부터 관리처분인가를 받아둔 상태다.

일원동 ‘개포한신’아파트도 재건축 부담금 예상액이 3억4700만원에서 2억9200만원으로 줄어든다. 개포한신은 지난 11월 8일에야 강남구청으로부터 관리처분계획인가를 받았다. 1984년 준공된 이 단지는 현재 13층 높이 364가구 규모로 이뤄져 있다. 지하철 3호선 대청역 인근 아파트다.

서초구 반포동 ‘반포주공1단지 3주구’의 재건축 부담금도 4억200만원에서 3억4700만원으로 줄어들 것으로 예상된다. 반포주공1단지 3주구는 2091가구 규모 ‘래미안트리니원’ 재건축을 추진 중이다. 2021년 7월 관리처분인가를 거쳐 올 3월 착공에 들어갔다. 잠원동 ‘신반포21차(2억8500만원 → 2억3000만원)’ 등 강남 지역 고가 아파트 역시 마찬가지다. 방배동 ‘삼익아파트’ 재건축 부담금도 2억7500만원에서 2억2000만원으로 20%가량 낮아진다.

실제로 부과되는 부담금이 이보다 더욱 줄어들 가능성도 있다. 개정안에 재건축 시작 시점 기준을 ‘추진위원회 구성일’이 아닌 ‘조합설립인가일’로 늦추는 내용이 포함됐기 때문이다. 초과이익은 재건축 종료 시점에서 시작 시점의 집값과 정상적인 주택 가격 상승분, 공사비 등을 뺀 나머지 금액을 일컫는다. 재건축 시작 시점을 늦게 잡을수록 지가 상승이 반영돼 초과이익과 부담금은 줄어든다.

아직 사업시행인가 단계에 이르지 못해 예상액을 통보받지는 못했지만 한강맨션 이상으로 부담금이 책정될 강남 고가 재건축 단지들은 이번 조치를 대체로 환영하는 분위기다. 송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’ 인근 A공인중개사사무소 관계자는 “부담금이 사업을 전적으로 좌우하는 것은 아니지만 부담금이 줄어들수록 조합원 의견을 모으기 수월한 것은 맞다”며 환영했다.

서울에서 아예 부담금이 면제될 것으로 점쳐지는 단지도 있다. 상대적으로 집값이 낮은 노원구와 은평구, 구로구 재건축 단지들이다. 예컨대 노원구 월계동 ‘동신아파트’와 공릉동 ‘대명아파트’, 은평구 ‘연희빌라’와 ‘신사1구역’은 부담금 면제 혜택을 받을 것으로 보인다.

재초환 부담을 줄인 이번 개정안이 최종 통과되면 그동안 속도를 내지 못했던 재건축이 활성화될 것이라는 기대가 커지고 있다.

다만 장밋빛 전망은 금물이다. 재초환법 개정안 통과만으로 재건축 사업이 일사천리 추진되리라는 보장은 없기 때문이다. 김광석 리얼하우스 대표는 “재초환이 완화되더라도 조합원별로 내야 할 추가 분담금 등이 남아 있어 여전히 부담이 크다”고 지적했다.

[본 기사는 매경이코노미 제2238호 (2023.12.13~2023.12.19일자) 기사입니다]