공시가격 현실화율 동결, 왜? [김경민의 부동산NOW]

집값 떨어져도 세금 오르는 ‘모순’ 잡는다

정부가 부동산 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 내년에도 올해 수준으로 동결하기로 했다. 문재인정부의 ‘공시가격 현실화 로드맵’을 전면 재검토하기로 한 데 따른 결정인데 이 로드맵이 사실상 폐기 수순을 밟는 것이란 분석도 나온다

‘文정부 로드맵’ 사실상 폐기 수순

국토교통부는 최근 서울 정동 국토발전전시관에서 중앙부동산가격공시위원회를 열고 이 같은 내용의 ‘부동산 공시가격 현실화 계획 재수립 방안’을 심의, 의결했다. 내년 공시가격 현실화율은 현실화 계획 수립 이전인 2020년 수준으로 유지하기로 했다. 유형별로 보면 공동주택 69%, 단독주택 53.6%, 토지 65.5%로 올해와 같다. 이는 2020년 수립한 공시가격 현실화율 로드맵상 설정된 현실화율 평균 대비 공동주택은 6.6%포인트, 단독주택 10%포인트, 토지 12.3%포인트 낮은 수준이다.

사진은 서울 아파트 전경(매경DB)

국토부는 이 같은 현실화율을 반영해 내년 1월1일 기준 공시가격을 내년 1분기 중 발표할 계획이다. 올해 말 기준 부동산 시세에 현실화율을 반영해 공시가격을 정하는 구조다. 공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 보유세와 건강보험료, 기초연금 등 67개 행정제도의 기초 자료로 사용하는 핵심 지표라 시장에 미치는 영향이 크다. 국토부는 현실화 계획의 필요성과 타당성을 원점에서 재검토하는 연구용역을 내년 1월 발주하기로 했다. 연구 결과에 따라 근본적인 현실화 계획 개편 방안을 내년 7~8월경 내놓을 예정이다.

정부가 공시가격 현실화율 계획을 재수립하기로 한 배경은 뭘까. 바로 기존 로드맵에 따른 공시가격 인상으로 국민 부담이 급증할 가능성이 높기 때문이다. 2020년 당시 문재인정부는 2035년까지 공시가격 현실화율을 시세의 90%로 올리는 로드맵을 내놨다. 이 영향으로 2011~2020년 연평균 3.02% 상승한 공동주택 공시가격은 현실화 계획 시행 후인 2021~2022년 연평균 18.12% 뛰었다. 당시 집값이 가파르게 오른 데다 현실화율까지 높아지면서 공시가격 상승 폭이 훨씬 커졌다. 공시가격이 치솟으면서 자연스레 국민 세금 부담도 급증했다.

집값이 떨어졌는데도 공시가격이 오르는 모순 현상이 나타나는 것도 정부가 전면 재검토를 결정한 이유다. 조세재정연구원 시뮬레이션에 따르면 기존 로드맵을 따를 경우 전체 공동주택(1,486만 가구)의 6.9%인 103만 가구가 올해 시세 하락에도 공시가격은 오히려 상승할 것으로 전망됐다. 부동산업계 관계자는 “정부가 공시가격 현실화율을 동결한 것은 금리 인상, 물가 상승 여파로 높아진 국민 부담을 덜어주려는 취지로 보인다. 내년 총선을 앞두고 부동산 민심을 다잡으려는 목적도 있다”고 전했다.

정부는 내년 공시가격 현실화율을 동결하면서 국민의 부동산 보유세 부담이 올해와 비슷할 것으로 내다봤다. 다만 올해 집값이 많이 오른 지역은 재산세, 종합부동산세 등이 증가해 지역별로 상당한 편차가 나타날 전망이다. 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장에 따르면 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡ 아파트를 보유한 1주택자는 내년 보유세 추정액이 281만 원으로 올해 추정 납부액(253만 원)보다 10%가량 오른다.

현 시세를 토대로 산정한 내년 공시가격이 12억 원을 넘겨 종합부동산세(7만9,000원) 납부 대상이 된 영향이다.물론 보유세가 떨어지는 단지도 적잖을 것으로 보인다. 현재 시세가 29억5,000만 원으로, 연초보다 떨어진 서울 서초구 반포자이 전용 84㎡의 내년 보유세 추정액은 862만 원으로 올해(883만 원)보다 소폭 줄어들 것으로 추산됐다. 시세 하락 폭이 큰 지방 중저가 아파트 단지는 내년 보유세가 낮아질 것으로 보인다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “공시가격 현실화율 동결로 국민 세 부담이 줄어 부동산 시장 안정 효과가 기대된다”면서도 “자산 양극화 현상 해소에는 역행해 내년에도 세수 결손을 방지하기 어렵게 됐다”고 진단했다.

[글 김경민 「매경이코노미」 기자 사진 매경DB]