[발언대]무리한 주택 공급보단 선택과 집중 필요

인위적인 수도권 주택 공급 지양해야
수요 증가 예상지역에 공공 집중 필요

지난 정부의 부동산정책은 ‘보다 강력한 규제’와 ‘주택공급 확대’의 투트랙으로 정리된다. 공급 측면의 문제가 없다던 초기 방침은 지금까지도 여러 부동산 규제의 형태로 남아있다. 2018년부터는 3기 신도시와 노후 도심의 고밀개발 등 공급 확대가 병행됐지만 늦은 감이 있다.

이후 주택문제를 규제가 아닌 공급으로 풀겠다는 방침이 일종의 사회적인 합의로 자리 잡고 대선 등을 거치면서 공급목표는 200만호를 훌쩍 넘어섰다. 이렇다 보니 지난 추석 즈음에 발표된 12만호 수준의 주택공급 활성화 방안은 별다른 인상을 남기지 못했다.

반면 주택공급 확대는 현시점에서 쉽지 않은 사안이다. 작년 미국 기준금리 인상을 기점으로 시국이 나뉘었고, 기준금리 같은 외부요인의 영향을 국내 정책으로 상쇄하는 데는 한계가 있기 때문이다.

주택공급의 주체는 크게 공공과 민간인데 지금은 공공과 민간부문의 주택공급이 모두 여의찮다. 지난 여러 해 동안 주택공급 확대를 요구받았던 공공부문은 추가적인 업무 여력이 없어 보인다. 민간부문은 사업성이 최우선이므로 주택시장이 악화된 현시점에서 주택공급에 매진할 유인이 없다.

당분간 분양시장은 사업성이 양호한 곳들이 주축이 되고, 괜찮은 입지 여건으로 공급되는 신축아파트의 가치와 선호는 더욱 높아진다. 시장의 불확실성이 해소되지 못하는 동안 부동산 관련 사업들은 줄곧 위축될 것이다.

그렇다면 지금처럼 주택과 건설경기가 침체된 상황에서는 무리한 청사진보다, 시장에서 감당 가능해 보이는 수치가 제시되는 것이 적절한 대처일 수 있다. 어떤 계획이든 최종점은 현실에서의 실현 가능 여부이다.

그런 맥락에서 지난달 정부가 발표한 경기도 오산과 용인, 청주 등지의 신규택지 후보지는 보다 구체적이고 손댈 수 있을 만한 규모라는 점에서 긍정적이다. 반도체 클러스터처럼 각 지역의 미래계획에 맞춘 선제적 대처라는 점도 그렇다.

종전의 혁신도시처럼 별도의 시가지를 만드는 대신 기존에 형성된 구도심의 인프라와 연계해서 신시가지를 육성한다는 방침은 ‘산업클러스터’의 빠른 형성과 정착이란 측면에서 의미가 크다. 특정 지역에 산업이 커지고 관련 종사자들이 유입되면서 자연스레 늘어나는 물류와 여객 운송을 담당하는 광역교통의 구축계획은 필수적이다.

지역별 개발 호재는 계획발표와 지구 지정, 착공 등의 사안이 구체화될수록 가격에 반영되므로, 토지거래허가구역의 지정과 개발행위 제한 등의 투기 방지방안이 포함된다. 다만 부동산 가격이 오른다는 것이 반대 사유가 되면 아무것도 할 수 없는 것이 지역개발이라는 점도 유의해야 한다.

내년 상반기로 예정된 추가 신규택지 후보지의 선정기준도 이번과 동일할 가능성이 높다. 충분한 주택수요와 광역교통망계획, 난개발 방지와 지역협조 가능성이 그것이다. 세간의 관심인 서울 근접성은 배제된다.

이처럼 정책을 다루는 입장에서는 지금처럼 시장이 꺾인 상황에서 인위적인 수도권의 주택공급에 얽매일 필요가 없다. 오히려 지금은 언젠가 상황이 바뀔 때를 준비하는 것이 적절하다. 시장이 좋아지면 주택공급은 알아서 늘고 가격도 조정된다. 시장에는 영원한 호황도, 불황도 없다. 따라서 향후 지역의 주택수요 증가가 예상되는 지역에 한정적으로 공공의 여력을 집중하는 것이 바람직한 대응이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원