미리 재건축 통보해도 권리금보호의무 위반 될 수 있어

계약 전 재건축 통보는 합법적인 권리금회수 거절 사유
계약 전 통보 없었던 기존 세입자에게는 권리금회수 방해 행위로 볼 수 있어
예외적으로 계약 기간 중 재건축 통보가 정당한 사유되는 경우 있어
글‧엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사

“권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 건물주에게 주선했습니다. 문제는 건물주가 재건축 계획을 내세워 신규 세입자와의 계약 기간에 제약을 걸었다는 겁니다. 신규 세입자는 결국 임대차 계약을 포기했고 저는 권리금회수가 어려운 상황에 놓여 막막하기만 합니다”

건물주의 재건축 통보에 기존 세입자가 신규 세입자를 구하기 어려워진다면 권리금회수 방해로 볼 수 있을까. 건물주가 표면상 재건축 통보 시기를 잘 지킨 것처럼 보이더라도 법률상으로는 그렇지 않을 수 있다.

상가 임대차에서 건물주가 법률상 정해진 규정대로 재건축 통보를 한다면 세입자의 권리금회수 기회를 거절해도 문제가 되진 않는다. 다만 신규 세입자를 주선하는 과정에서 건물주의 재건축 통보로 인해 임대차 계약이 파기된다면 상황은 간단치 않다. 만약 건물주의 재건축 통보로 기존 세입자가 신규 세입자를 구하기 어려워졌다면 건물주에게 권리금보호 의무 위반 책임이 생길 수 있다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥권리금)에 따른 이점 등에서 계산된 금전적 가치를 뜻한다.

상가 임대차에서 재건축 이슈는 건물주와 세입자 간 권리금 분쟁으로 이어질 수 있는 요소가 되기도 한다. 재건축은 점포 운영에 제약을 만드는 원인이 될 수 있기 때문이다.

이에 관해 상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 적법한 통보 시기와 사유를 규정한 법률이 있다.

상임법 제10조 제1항 제7호 가.에 명시된 ‘임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인(세입자)에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’ 건물주가 권리금보호 의무 책임을 지지 않는다는 규정이다.

건물주가 계약 전부터 세입자에게 재건축과 관련된 구체적인 계획을 통보했고 그 계획에 따른다면 법률상 권리금보호 의무에 대한 책임이 없다.

반면 건물주의 재건축 통보 행위가 위법에 해당하는 경우가 있다.

실제로 기존 세입자가 신규 세입자를 주선하는 과정에서 건물주의 재건축 통보가 권리금 분쟁으로 이어진 사례다.

해당 사건에서 건물주는 기존 세입자가 주선한 신규 세입자에게 2년 후 재건축을 할 계획임을 밝히면서 이후에도 임차권을 보장해줄 수 없으니 계약 기간에 제약을 요구했다. 이에 신규 세입자가 결국 계약을 철회하면서 기존 세입자가 건물주를 상대로 권리금 손해에 따른 배상소송을 제기했다.

대법원에서는 ‘법률상 재건축 사유로 임대차 체결을 거절하려면 구체적인 계획을 세입자에게 고지해야 하는데 건물주가 이에 따르지 않았고 건물멸실이나 다른 법령에 의한 재건축 계획도 아니므로 정당한 임대차 계약을 거절로 볼 수 없다’며 기존 세입자의 손을 들어줬다(2022. 5. 13. 선고 2021다286260).

다시 말해 해당 판례는 재건축과 관련된 구체적인 사전고지는 신규 세입자가 아닌 권리금을 회수해야 할 기존 세입자에게 하는 게 합당하다고 해석한 판례로 볼 수 있다.

건물주 입장에서는 신규 세입자와의 계약 체결 전 정당한 통보를 했다고 생각할 수 있다. 하지만 기존 세입자 입장에서는 계약 기간이 끝나지 않는 권리금회수를 위한 과정에서 나온 통보로 인해 권리금회수가 어려워졌으니 건물주에게 책임이 있어 보인다.

한편 건물주의 재건축 통보가 계약 초부터 없었다고 하더라도 권리금회수가 어려운 경우가 있어 세입자 입장에서도 주의가 필요하다.

상임법 제10조 제1항 제7호 각 목에는 재건축과 관련해 건물주의 권리금보호 의무 책임이 없는 사유에 관해 규정하고 있다. 세입자가 특히 유의해야 할 부분은 동법 ‘나’와 ‘다’ 항목이다.

먼저 나 항목에는 ‘건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’ 다음으로 다 항목에 따라 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우’ 건물주가 권리금보호 의무 책임을 지지 않는다.

그렇지만 세입자가 재건축에 대해 마냥 걱정할 필요는 없다. 건물의 노후로 인해 재건축이 필요한 경우는 공신력 있는 기관으로부터 객관적인 안전진단 자료가 필요하다. 다른 법률로 인한 재건축은 대부분 국가사업으로 진행되는 경우가 많아 사업 주체가 세입자에게 보상해야 할 책임이 따르기 때문이다.