공시가격 현실화율 동결…“빌라 전세가 떨어지나” “임대인 ‘전전긍긍’

내년 공시가격 현실화율 2020년 수준으로 동결
올해 비아파트 시세 ‘뚝’, 내년에도 공시가격 하락 전망
임대인 “보증금 더 내려야할 판…역전세 우려 커”

공시가격 현실화율이 동결되면서 비아파트 역전세 현상이 심화될 우려가 커지고 있다. 빌라 등 비아파트 주택의 공시가격이 떨어지면 자연스럽게 전세보증금 반환보증보험의 문턱이 높아지고 결국 전세가격 하락으로 이어지기 때문이다.ⓒ데일리안 DB

공시가격 현실화율이 동결되면서 비아파트 역전세 현상이 심화될 우려가 커지고 있다. 빌라 등 비아파트 주택의 공시가격이 떨어지면 자연스럽게 전세보증금 반환보증보험의 문턱이 높아지고 결국 전세가격 하락으로 이어지기 때문이다.

지난 21일 정부는 내년 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 동결한다고 밝혔다. 공동주택이 69.0%, 단독주택이 53.6%, 토지가 65.5%다.

현실화율은 동결되지만 빌라 등 비아파트 공시가격은 떨어질 것으로 보인다. 공시가격은 시세에 현실화율을 곱해서 산출하는데, 올해 빌라의 경우 거래가 줄고 시세가 하락해 내년 공시가격 하락이 가시화되고 있는 것이다.

실제로 한국부동산원에 따르면 연립·다세대 주택의 매매가격지수는 지난해 8월을 기점으로 하락세다. 지난해 8월 102.6이던 연립·다세대 주택 매매가격지수는 올해 1월 100.3에서 지난달에는 98.7로 나타났다.

이에 따라 전세보증금 반환보증보험 가입 기준 강화로 전세가격이 떨어질 수 있다는 전망이 나온다. 공시가격은 빌라 등 비아파트 시장에서 전세가격을 결정하는데 중요한 역할을 한다.

최근 전세사기로 세입자들이 보증보험에 가입이 되는 전셋집을 구하면서 보증보험 가입 기준이 전세 시세로 자리잡게 됐는데, 이때 공시가격이 사용된다.

현재 전세보증보험에 가입하려면 전세보증금이 공시가격의 126% 수준이어야 한다. 이는 공시가격 140%와 전세가율 90%를 반영한 것이다. 당초 보험 가입 기준은 공시가격 150%(공시가격 150%·전세가율 100%) 수준이었으나 전세사기가 비아파트 시장을 휩쓸자 지난 5월 가입 기준이 높아졌다.

문제는 공시가격 자체도 급격히 떨어지면서 역전세 현상을 부추긴다는 것이다. 올해 정부는 국민의 세부담을 덜어주기 위한 취지로 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮췄고 공동주택 공시가격도 작년보다 평균 18.63% 내려갔다. 내년에도 공시가격이 하락 전망이 나오면서 전세보증보험에 가입할 수 있는 보증금 수준은 더 내려갈 것으로 예상된다.

이렇게 되면 집주인들은 기존 세입자와 계약을 체결했던 보증금보다 더 낮춘 보증금으로 새로운 세입자를 구해야 한다. 역전세 현상이 발생하는 것이다.

한 임대인 A씨는 “이미 올해 공시가격이 내려가면서 전세보증보험 가입이 더 어려워졌다. 그런데 공시가격 126%가 적용된 데 이어 내년에도 공시가격이 더 내려간다고 하니 참담하다”며 “공시가격이 떨어지면 세부담이 줄기는 하겠지만 임대인들은 돌려줘야 할 보증금 때문에 문제가 크다”고 호소했다.

그러면서 “전세보증보험 가입 시 주택가격을 왜 공시가격 140%로 산정하는지 근거가 알고싶다”며 “시세와 현실화율에 따라 오르락 내리락 하는 가격을 전세보증보험에 반영하는 것이 적절한지 따져봐야 한다고 생각한다”고 주장했다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “내년 공시가격 현실화율 동결이 빌라 역전세 현상에 영향을 줄 수는 있다. 그러나 전세사기 등이 발생한 것이 문제지 근본적인 원인을 공시가격이라고 볼 수는 없다”며 “공교롭게 공시가격이 영향을 줬을 뿐이다. 공시가격 하락으로 역전세 현상이 우려된다며 이에 대한 보완책을 만든다면 또 다른 왜곡이 생길 것”이라고 설명했다.

이어 “빌라 전세시장을 정상화하기 위해서는 신뢰를 회복해야 한다”며 “집주인의 상환능력이나, 신용등급, 세금 체납 여부 등을 검증하는 안전한 전세계약 시스템을 만들어야 할 것”이라고 덧붙였다.