상가를 주거 용도로 쓰면 명도소송 가능

건물주 동의 없는 용도 변경은 임대차 해지사유 돼
무단용도 변경은 갱신요구권과 권리금회수에 악영향 끼쳐
세입자가 위법 저질렀어도 건물주가 함부로 짐 치워서는 안 돼
글‧엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사

“수개월째 공실인 점포에 장사를 희망하는 세입자와 계약했습니다. 문제는 이후 점포를 방문하니 세입자가 상가가 아닌 주거 용도로 사용하고 있다는 겁니다. 세입자는 문제 될 게 없다며 맞서고 있지만, 저의 동의 없이 용도를 마음대로 바꾼 세입자가 괘씸하기만 합니다”

상가 임대차에서 세입자가 임차한 점포를 건물주의 동의 없이 다른 용도로 사용하는 경우가 종종 있다. 건물주의 동의 없는 용도 변경은 임대차 해지 사유가 될 수 있다.

건물주와 세입자는 계약 초 문서나 구도상 합의로 임차한 점포의 용도를 정하게 된다. 하지만 세입자가 합의로 정해진 임차한 점포의 용도를 자기 마음대로 바꾼다면 건물주와 명도 분쟁으로 이어질 수 있다. 만약 세입자가 상가 용도로 계약을 했지만, 추후 건물주의 동의 없이 주거용으로 사용한다면 이는 명백한 계약 위반으로 건물주가 명도소송까지 제기할 수 있는 근거가 된다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 소송 기간 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 강제집행에 걸리는 기간은 2개월인 것으로 조사됐다.

상가건물 임대차보호법(이사 상임법)상에는 세입자가 계약 초기 때 밝힌 용도 이외에 점포를 사용한다면 임대차 계약해지 사유가 된다고 규정하고 있다. 즉 세입자는 어떤 용도로 점포를 사용할 것인지 건물주와 합의해야 하고 계약 기간이 끝날 때까지 정해진 용도로 사용해야 한다는 뜻이다.

가령 계약 초기에는 세입자가 장사하기 위해 계약을 했지만, 건물주의 동의 없이 주거 용도로 점포를 사용하고 있다면 계약해지 사유가 된다. 따라서 건물주는 다른 용도로 점포를 사용 중인 세입자를 상대로 계약해지가 가능하고 세입자가 이에 불응한다면 명도소송까지 제기할 수 있다.

아울러 상가 임대차에서 2가지 법률 사항 위반으로 세입자의 권리인 갱신요구권과 권리금회수 기회도 보장받지 못한다.

상임법 제10조 제1항 제2호에는 ‘세입자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우’ 세입자의 갱신요구권과 권리금회수 기회를 건물주가 거절해도 정당하고 규정하고 있기 때문이다.

또한 상가가 아닌 주거 용도로 점포를 사용한 세입자는 상임법상 ‘1년 6개월 이상 영리 목적으로 해당 점포를 사용하지 않았다면 권리금회수 기회와 갱신요구권이 보장되지 않는다’라는 규정에 근거해 불이익을 받을 수 있다(상임법 10조의4 제2항 제3호).

세입자가 임대차 해지 사유에 해당하는 위법을 저질렀다면 임대차 관계가 유지될 수 없을 뿐 아니라 자신의 권리를 스스로 포기하는 행위와 같다. 따라서 법률상 계약해지 사항은 결과적으로 권리 박탈과 이어질 수 있다는 점을 명심해야 한다.

한편 세입자가 건물주의 동의 없이 용도를 변경했더라도 건물주가 직접 세입자를 내쫓는 행위는 피해야 한다.

먼저 세입자에게 계약해지를 통보하고 그런데도 세입자가 나가지 않고 버틴다면 명도소송과 강제집행 절차를 통해 합법적으로 내보내야 안전한 부동산 인도가 가능하다.

만약 세입자의 위법을 근거로 건물주가 세입자의 점포에 함부로 들어가 짐을 치웠다간 재물손괴죄나 주거침입죄로 형사상 처벌 대상이 될 수 있기에 주의해야 한다.