[나딤 메지의 마켓 나우] 상업용 부동산, 오피스보다는 물류센터

나딤 메지 블랙스톤 미주 지역 부동산 대표

투자자들은 항상 투자처를 고민한다. 현재와 같이 복잡한 투자 환경에서는 적절한 섹터와 지역 선별이 중요하다. 상업용 부동산 시장은 현대인의 생활방식이나 업무환경의 변화로 지역별로 양상이 엇갈린다. 지역에 따라 전례 없는 강세나 약세도 나타날 수 있다.

오피스는 부정적 뉴스가 많이 나오는 섹터다. 미국에서 전통적 오피스의 공실률은 20%를 넘어서고 임대료 부담도 커지고 있다. 원격 근무가 확산되기 전부터 자본 비용이 임대료보다 더 빠르게 증가했다. 그 결과 미국의 부동산 주식 포트폴리오에서 전통적 오피스에 대한 투자비중이 2007년 60%에서 현재 2%로 줄었다. 하지만 오피스도 지역에 따른 선별적 투자가 중요하다. 한국 및 인도 시장은 미국과 달리 고품질 오피스 자산에 대한 수요가 여전히 높다.

마켓 나우

상업용 부동산 섹터에는 오피스만 있는 것은 아니다. 가령, 전자상거래와 제조업의 온쇼어링 추세 덕분에 물류 섹터는 미국에서 공실률이 4%에 불과하고 임대료가 인플레이션을 크게 웃돌고 있다. 물류는 블랙스톤 리얼에스테이트 주식 포트폴리오에서 40%로 가장 큰 비중을 차지한다. 상업용 부동산에서 이런 양분화가 나타난 이유는 투자자 수요가 달랐기 때문이다. 현재 오피스 매수자는 찾기 어렵지만, 물류 자산은 전문적이고 자본력이 풍부한 투자자들이 매입에 나서고 있다.

섹터만큼이나 지역도 중요하다. 각 도시마다 움직이는 속도와 방향이 다르다. 샌프란시스코의 숙박업은 많은 어려움에 직면했지만, 선벨트 시장은 미국에서 가장 빠르게 성장하고 있다.

상업용 부동산 시장에서 중요한 변화는 데이터 센터 수요를 견인하는 클라우드 컴퓨팅, 콘텐트 제작, 인공지능(AI) 혁명이다. 블랙스톤이 2021년 인수한 선도적 데이터 센터 운영업체인 QTS의 경우, 시장 임대료가 22% 성장했으며 공실률은 3% 수준에 머물고 있다. 임대수익 파이프라인(임대 부동산에서 발생하는 수익)은 작년보다 두 배 증가했다. 빅테크 기업들은 향후 5년 동안 디지털 인프라에 약 1조 달러를 투자할 것으로 예상된다. 이제 시작일 뿐이다. 이는 한 세대에 한 번 있을까 말까 한 규모의 성장 동력으로 평가된다.

상업용 부동산 시장의 또 다른 호재는 바로 인플레이션 완화다. 지난 15개월 동안 금리 상승은 상업용 부동산에 악영향을 미쳤지만, 전망은 빠르게 뒤바뀌고 있다. 인플레이션 둔화로 장기금리에 대한 상승 압력이 완화됐으며 이는 시간이 지나면서 부동산 가치에 긍정적 요인으로 작용할 수 있다. 상업용 부동산 시장 뉴스의 겉만 아니라 이면을 자세히 살펴본다면 부동산 섹터별로 처한 상황이 서로 다르다는 사실을 쉽게 알 수 있다.

나딤 메지 블랙스톤 미주 지역 부동산 대표