美상업용 부동산 불황 '연체 지옥'

1년만에 100억달러↑
위워크 파산 위기 부채질

미국 은행의 상업용 부동산 대출연체 규모가 10년 내 최고치를 기록했다. 고금리 기조의 장기화와 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 이후 재택근무 확산 등으로 상업용 부동산 불황이 지속되고 있어 대출연체 규모는 더 커질 전망이다.

9일(현지시간) 금융정보업체 뱅크레그데이터에 따르면 올해 3분기 미국 상업용 부동산에 대한 은행권 대출연체액이 전 분기 대비 40억달러(30%) 증가한 177억달러(약 23조3400억원)를 기록했다. 이는 10년 내 최대 수준으로, 1년 전과 비교하면 대출연체액이 무려 100억달러 급증했다.

연체율 상승 우려도 커지고 있다. 엘링턴 매니지먼트 그룹의 상업용 부동산 부문 책임자인 레오 황은 "더 많은 가격 하락이 다가오고 있다"며 "상업용 부동산 대출이 부실화하고 연체율은 앞으로 더 올라갈 것"이라고 지적했다. 3분기 상업용 부동산의 만기 연체율은 1.5% 수준이다.

상업용 부동산 연체 상황이 급격히 악화하는 것은 팬데믹 이후 기업 재택근무가 확산하면 사무실 공실률이 높아지고 있는 데다 긴축 장기화와 경기둔화 영향으로 상업용 부동산 경기가 최악으로 치닫고 있기 때문이다. 전미경제연구소(NBER)에 따르면 재택근무 정착에 따라 급감한 수요로 뉴욕의 사무실 가격은 2029년까지 약 40% 하락할 것으로 예상된다.

미국 사무실 공유업체 위워크의 몰락도 상업용 부동산 대출 부실 위험을 높이고 있다. 뱅크레그데이터의 3분기 대출연체액 규모는 위워크 파산에 따른 영향을 반영하지 않은 것이다. 심각한 자금난 등 경영 악화로 지난 6일 파산법 11조(챕터11)에 따른 파산보호를 신청한 위워크가 정식 파산 절차에 돌입하게 되면 임대계약 수십건을 일방적으로 종료할 수 있다. 위워크가 빌렸던 임대 매물이 한꺼번에 시장에 쏟아질 경우 가격 하락과 부실 대출 급증은 불가피한 수순이다.

이에 따라 최근 웰스파고는 위워크 파산으로 채무불이행 우려가 커지고 있다면서 로어 맨해튼의 중형 오피스 빌딩 대출액 2050만달러를 대손충당금으로 쌓았다. 웰스파고의 상업용 부동산 대출연체액은 3분기 말 기준 34억달러로, 1년 전(4억달러) 대비 750% 증가했다. 웰스파고는 미국 내에서 상업용 부동산 대출 규모가 가장 큰 은행으로 3분기 말 기준 상업용 부동산 대출잔액은 700억달러에 달한다.

피츠버그 기반의 지역은행인 PNC도 3분기 말 기준 연체액(7억2300만달러)이 전 분기 대비 두 배 이상 급증했다. 롭 레일리 PNC의 최고재무책임자(CFO)는 "예상대로 상업용 부동산 부문의 압력이 현실화하고 있다"고 경고했다. 미국 은행권은 상업용 부동산 대출의 약 60%를 보유하고 있으며, 이 중 60~70%가 자산 1000억달러 미만의 지역은행에 집중돼 있다.

전문가들은 상업용 부동산 위기가 장기화할 것으로 보고 있다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 급락한 상업용 부동산 가치가 회복되기까지 6년이 걸렸다. 글로벌 신용평가사 무디스의 상업용 부동산 경제 분석 책임자인 케빈 페이건은 "(대출연체 규모) 상승세가 최소 12개월 이상 갈 수 있다"며 "앞으로 큰 고통이 닥칠 것"이라고 경고했다.

조유진 기자 tint@asiae.co.kr