실질적 주택 공급대책이 절실하다 [서진형의 부동산포커스]

최근 정부가 발표한 '9월 주택통계'에 따르면 2023년 9월까지 전국의 주택 인허가 물량, 아파트 인허가 물량, 건축물 착공량 등의 감소뿐만 아니라 전국에서 준공된 주택도 전년도 동기 대비 감소하고 있다.ⓒ데일리안DB

최근 정부가 발표한 '9월 주택통계'에 따르면 2023년 9월까지 전국의 주택 인허가 물량, 아파트 인허가 물량, 건축물 착공량 등의 감소뿐만 아니라 전국에서 준공된 주택도 전년도 동기 대비 감소하고 있다. 주택시장의 내일을 예측할 수 있는 지표들인 주택인허가, 건축 착공량, 준공된 주택량 등이 급감하고 있어 주택시장의 내일에 어두운 그림자(가격 급등 현상 등)가 드리워지고 있다. 왜냐하면 이러한 현재의 '트리플 감소' 현상은 2025년 하반기부터 공급대란이 현실화 되고, 이는 주택의 가격급등으로 이어질 수 있기 때문이다. 착공량이 줄어들면 2년, 인허가 물량이 감소하면 3~4년 이후에 공급축소로 나타난다.

물론 정부에서도 지난 9월 26일 주택공급 대책을 발표하였다. 9.26 주택공급 대책의 주요내용은 공공주택 공급 확대와 PF 보증 한도를 높여 주택공급 시장의 유동성을 지원하겠다는 것이다. 그런데 민간의 부족한 주택공급을 공공부문으로 보완하겠다는 계획은 공염불에 지나지 않는다. 과거에 민간과 공공의 공급량을 비교했을 때 공공이 민간을 보완하기에는 한계가 있다.

특히 공공주택의 공급주체인 한국토지주택공사(LH)의 현재 상황(무량판 사건, 전관예우사태 등)을 고려할 때 어려움이 예상된다. 민간부분은 건설사업의 여건을 개선하기 위하여 대출 보증 추가 등의 조치가 이루어졌지만 민간은 수익성이나 분양성이 부족하면 정부에서 지원하더라도 주택을 공급하는 사업을 계속 추진할 가능성은 제로이다.

결국 현 정부의 부동산 대책으로는 원활한 주택공급이 이루어지길 기대하기에는 무리가 있다. 미래의 주택시장이 공급부족으로 인하여 가격이 급등하는 현상이 발생하지 않도록 아래와 같이 좀 더 현실적이고 구체적인 대책을 마련하여야 할 것이다.

첫째, 분기별, 년도별, 지역별 공급대책을 수립하자.

부동산 가격은 기본적으로 수요와 공급에 의해 결정되기 때문에 장기적 로드맵에 의한 수요와 공급을 예측해 연도별 공급계획을 수립하고, 매년 적정공급이 이루어질 수 있도록 계획을 수립하여 국민들에게 제시할 필요가 있다. 토지는 부증성과 개별성으로 인해 공급을 탄력적으로 할 수 없기 때문에 독점적 공급이 되는 성질을 지니고 있다. 따라서 단기적으로는 매우 비탄력적이고 장기적으로는 탄력적이다. 결국 부동산의 공급은 장기적 측면에서 공급계획을 수립해야 한다.

둘째, 정부예산의 1%를 국유지확보 예산으로 편성하여 국유지를 마련하고, 확보한 국유지에 영구임대주택을 공급하여 주거복지를 실현하자.

주거취약계층은 내 집을 마련하기가 쉽지 않다. 정부는 전체가구수의 약 10%를 주거취약계층으로 설정하고 이들에게는 순수한 영구임대주택을 공급하겠다는 정책목표를 설정할 필요가 있다. 서민의 주거문제는 국가에서 책임진다는 인식을 심어 주게 되면 국민들 간의 위화감을 해소할 수 있고, 국민통합에 도움이 될 것이다.

개발이익 환수라는 미명하에 민간이 재개발을 할 때 임대주택 공급 의무를 부담하게 할 것이 아니라 직접 정부에서 도심의 택지를 확보하여 직접 임대주택을 공급하는 주체가 되어야 정부의 신뢰도를 높일 수 있다. 물론 공공임대주택은 일반 용적률을 적용하는 것이 아니라 특례 용적률을 적용하여 가구 수를 늘리면 일정 부분 예산의 절감할 수 있을 것이다. 미국이나 일본의 경우에는 저가주택을 공급하고자 할 때에는 최대 용적률이 1천800%를 초과하기도 한다.

셋째, 재개발·재건축의 활성화를 위한 로드맵을 제시하여야 한다.

재초환, 실거주 의무 등 풀어야 할 난제가 많다. 정부에서는 도심의 공급활성화를 위하여 명확한 방향과 의지를 국민들에게 제시하고, 다수당을 설득하는데 최선의 노력을 기울여야 한다. 특히, 도심의 용적률도 함께 검토하여 용적률을 높일 수 있는 방안이 있는지 검토가 필요하다. 물론, 용적률만 높이게 되면 도심의 난개발을 가져올 수 있다. 용적률은 높이되 건폐율은 낮추어서 도시공원이나 도로용지로 활용하는 등 일정 부분 개발이익을 환수하는 제도적 장치가 병행되어야 한다.

이러한 구체적이고 실질적인 공급계획을 마련하여 대응하여야만 미래에 심각한 공급부족에 따른 가격급등의 문제가 발생하지 않는다. 정부에서는 이러한 공급부족에 따른 가격급등 문제가 반복적으로 발생하지 않도록 사전에 대응책을 마련하여야 할 것이다.

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글/ 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)